近日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，截至2019年9月30日，集團(tuán)取得物業(yè)合同銷售總額人民幣651.05億元，同比增加34.4%。集團(tuán)總合同銷售建筑面積930.26萬(wàn)平方米，同比增加為27.6%。

近年來(lái)建業(yè)地產(chǎn)提出“輕重并舉”的發(fā)展模式。在2015年建業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森宣布：“建業(yè)未來(lái)將以輕資產(chǎn)為主要模式，用三到五年，實(shí)現(xiàn)企業(yè)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到新生活方式服務(wù)商的整體轉(zhuǎn)型。”由此開(kāi)啟了“由重到輕”的轉(zhuǎn)型之路。

那么，建業(yè)地產(chǎn)的“輕重并舉”成效如何?9月份業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，前9月集團(tuán)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)取得合同銷售額人民幣450.82億元，同比增速為20.6%;而輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)取得合同銷售額200.23億元，同比增速為80.7%。可見(jiàn)其輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型已見(jiàn)成效，重資產(chǎn)業(yè)務(wù)增速放緩明顯。

不過(guò)值得注意的是，高毛利率的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，并未持續(xù)提升企業(yè)的利潤(rùn)率。其半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)2019年上半年毛利率為27.3%，較去年同期下跌8.7%。凈利率為8.5%，較去年同期下跌3.5%，毛利率和凈利率出現(xiàn)明顯下滑。

與此同時(shí)，建業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型后負(fù)債結(jié)構(gòu)等問(wèn)題仍舊突出。數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)地產(chǎn)2019年上半年從凈借貸比率來(lái)看，上半年末凈借貸比率為60.5%。為緩解資金壓力，建業(yè)地產(chǎn)多次通過(guò)項(xiàng)目股權(quán)進(jìn)行融資。

上半年公司公告內(nèi)容顯示，2019年4月建業(yè)地產(chǎn)向百瑞信托出售鄭州金水項(xiàng)目49%股權(quán)及債權(quán)，對(duì)價(jià)13.35億元;5月，再次向百瑞信托出讓全資子公司河南龍宇股權(quán)，涉及金額8.15億元;6月，向東方今典出讓旗下信陽(yáng)天恒置業(yè)50.31%股權(quán)，對(duì)價(jià)5.27億元。

除表內(nèi)負(fù)債持續(xù)增加外，建業(yè)地產(chǎn)2019年上半年或然負(fù)債增加較快，其中向合營(yíng)企業(yè)的銀行貸款及其他貸款的擔(dān)保金額由2018年的49.85億元激增為103.73億元，增幅達(dá)到108%。實(shí)際上伴隨著項(xiàng)目股權(quán)的出讓和合作項(xiàng)目的增多，建業(yè)地產(chǎn)對(duì)合營(yíng)公司擔(dān)保金額也不得不隨之增長(zhǎng)。

值得一提的是，上半年建業(yè)地產(chǎn)在鄭州僅獲得3個(gè)項(xiàng)目，共斥資56.19億元擴(kuò)儲(chǔ)14.98萬(wàn)平方米，位居正商、融信、碧桂園、融創(chuàng)、綠地之后。從建業(yè)內(nèi)部來(lái)看，新增儲(chǔ)備建筑面積約452.0萬(wàn)平方米，意味著在鄭州新增土儲(chǔ)建面占比下滑至10.6%。

由此，也引發(fā)了外界對(duì)其弱化在大本營(yíng)投資強(qiáng)度的質(zhì)疑。在2019半年業(yè)績(jī)會(huì)上，建業(yè)首席執(zhí)行官袁旭俊公開(kāi)表示，鄭州今年份額會(huì)超過(guò)前兩年的份額。但進(jìn)入下半年，建業(yè)在鄭州的土拍中長(zhǎng)期處于“缺席狀態(tài)”。

在8月的半年業(yè)績(jī)會(huì)上，建業(yè)地產(chǎn)董事會(huì)主席胡葆森強(qiáng)調(diào)，建業(yè)新藍(lán)海戰(zhàn)略正在穩(wěn)步推進(jìn)，一方面繼續(xù)深耕河南市場(chǎng)，鞏固并擴(kuò)大既有市場(chǎng)份額;一方面利用輕資產(chǎn)模式有限度地走出河南，延伸市場(chǎng)空間。

但不可否認(rèn)的是，外來(lái)品牌房企的不斷進(jìn)入和本地房企的強(qiáng)勢(shì)突起，對(duì)深耕河南的建業(yè)地產(chǎn)構(gòu)成了內(nèi)憂外患。一位長(zhǎng)期研究鄭州市場(chǎng)人士表示：“經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間，目前入局鄭州市場(chǎng)的外來(lái)房企已經(jīng)超了50家，市場(chǎng)份額也與本地房企幾近五五分。”

根據(jù)合同金額計(jì)算，2018年建業(yè)地產(chǎn)河南省市場(chǎng)占有率繼續(xù)下滑。建業(yè)更是沒(méi)有守住最大的城市鄭州，據(jù)億翰智庫(kù)發(fā)布的河南省典型房企銷售業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來(lái)看，2009年起建業(yè)就失去了鄭州市場(chǎng)老大的地位。

建業(yè)在鄭州的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)正在下降，億翰智庫(kù)首席研究員張化東甚至認(rèn)為，其前十地位或?qū)⒉槐?。另有長(zhǎng)期研究建業(yè)地產(chǎn)的人士表示：“深耕河南，卻丟掉了河南最大的市場(chǎng)，這也是建業(yè)戰(zhàn)略上一個(gè)難以估量的敗筆。”

建業(yè)對(duì)大本營(yíng)城市投資強(qiáng)度的弱化也并未有效控制其拿地成本，2019年上半年拿地成本反而快速提升，突破2000元/平方米，達(dá)到2176元/平方米，較去年同期大幅增加99.8%。

億翰研究院的報(bào)告指出，這主要有兩個(gè)方面原因：一是建業(yè)地產(chǎn)為維持鄭州土地儲(chǔ)備，2019年上半年高價(jià)拿地，新獲取的3個(gè)項(xiàng)目平均拿地成本均在15000元/平方米左右;二是為加速下沉三四線，2019年上半年獲取了一些并不便宜的三四線城市的地塊。

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