7年來，人民銀行首度下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。

9月30日，人民銀行發(fā)布公告稱，自10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下(含5年)和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)宣布階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限政策。9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局宣布居民1年內(nèi)換購住房可享個(gè)稅退稅優(yōu)惠。兩天內(nèi)利好購房者政策接二連三出臺(tái)，為降低老百姓購房成本送上實(shí)打?qū)嵉?ldquo;大禮”。

“組合拳”刺激市場(chǎng)需求

從調(diào)整首套房貸款利率下限到下調(diào)個(gè)人住房公積金利率，專家普遍指出，上述政策旨在有效提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端。

“近期穩(wěn)樓市政策密集出臺(tái)，一個(gè)重要背景是樓市‘金九’成色不足。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示，數(shù)據(jù)顯示，9月，30城新房銷量較8月變化不大，樓市繼續(xù)處于筑底階段。推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖正在成為四季度穩(wěn)增長、控風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

植信投資研究院資深研究員馬泓表示，自去年9月30日人民銀行首提維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益以來，全國首套房貸款利率和二套房貸款利率均有所下調(diào)。然而，到今年三季度末，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊較為低迷，全國商品房銷售出現(xiàn)兩位數(shù)下跌，房地產(chǎn)投資罕見出現(xiàn)負(fù)增長，因此有必要進(jìn)一步實(shí)施寬松政策。

值得關(guān)注的是，人民銀行此次調(diào)整的兩項(xiàng)房貸利率均與首套房有關(guān)。對(duì)此，招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，今年以來，金融管理部門兩次調(diào)整首套房貸利率下限并下調(diào)首套公積金貸款利率，主要針對(duì)提振剛性住房需求。只下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率，對(duì)二套個(gè)人住房公積金貸款利率未作調(diào)整，體現(xiàn)了“房住不炒”原則。

在董希淼看來，上述調(diào)整或?qū)a(chǎn)生三個(gè)作用：一是在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期，激發(fā)新的住房消費(fèi)需求;二是傳遞穩(wěn)定信心、穩(wěn)定市場(chǎng)的信號(hào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展;三是降低住房消費(fèi)支出，進(jìn)而提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。

王青認(rèn)為，將覆蓋范圍繼續(xù)限定首套房，體現(xiàn)了政策漸進(jìn)調(diào)整、堅(jiān)持“房住不炒”的基本原則。

商貸利率調(diào)整“因城施策”

政策接二連三落地，對(duì)于哪地、哪類購房者將是利好?

根據(jù)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》，對(duì)于2022年6-8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

目前，首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為不低于5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)。符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

根據(jù)易居研究院智庫中心的統(tǒng)計(jì)，在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)中，有23個(gè)城市符合此次新政的要求，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽等8個(gè)二線城市和泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林等15個(gè)三線城市。

董希淼表示，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)對(duì)個(gè)人首套房貸利率下限調(diào)整后，不同地區(qū)、不同銀行實(shí)際執(zhí)行的利率或有不同。從地區(qū)看，部分二三線城市可能符合調(diào)整條件，但一線城市及部分省會(huì)城市則難以調(diào)整;從銀行看，預(yù)計(jì)多數(shù)銀行在實(shí)際中將對(duì)首套住房貸款執(zhí)行利率下限;從購房者看，本次政策調(diào)整主要影響新發(fā)放貸款，存量房貸仍將與LPR調(diào)整保持一致。

至于公積金貸款利率，王青明確，本次首套房公積金貸款利率下調(diào)幅度較大，一方面有利于提振消費(fèi)，另一方面也將激發(fā)更多住房公積金貸款需求。

滿足改善性住房需求還有空間

展望下一階段，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，部分房貸降息之后，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖可期，而后續(xù)可能仍有穩(wěn)樓市政策在路上。

“我們判斷，后期視房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)狀況而定，穩(wěn)樓市政策還有較大發(fā)力空間。其中，受近期銀行存款利率較大幅度下調(diào)帶動(dòng)，即使四季度MLF利率保持不變，5年期以上LPR報(bào)價(jià)也有望進(jìn)一步下調(diào)，由此帶動(dòng)房貸利率更大幅度下行，進(jìn)而推動(dòng)樓市最快在年底前后出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖勢(shì)頭。”王青表示。

董希淼認(rèn)為，目前，金融管理部門政策上的調(diào)整主要針對(duì)剛性住房需求，在更好地滿足改善性住房需求上，還有進(jìn)一步調(diào)整與優(yōu)化的空間。“下一步，應(yīng)該繼續(xù)調(diào)整限購、限貸政策，比如采取降低首付比例、降低貸款利率以及優(yōu)化‘認(rèn)房又認(rèn)貸’等政策措施，進(jìn)一步推動(dòng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”董希淼說。

實(shí)際上，財(cái)政部在9月30日發(fā)布的換房退稅新政，即是刺激改善性住房的一張良方。根據(jù)這項(xiàng)政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，退稅政策會(huì)減輕換房群體的稅負(fù)成本，對(duì)于促進(jìn)市場(chǎng)交易有積極作用。當(dāng)前多數(shù)一二線重點(diǎn)城市關(guān)于住房個(gè)人所得稅的執(zhí)行情況是，“滿五唯一”免征，其他情況按照房屋價(jià)值差額的20%或者全額的1%征收，新政會(huì)利好持有住房在5年以內(nèi)或者有多套住房的家庭換房。實(shí)習(xí)記者 許予朋

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