自人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)宣布階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限以來，多個(gè)城市對(duì)首套房貸款利率作出調(diào)整。

近日，《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》從天津、河北石家莊、湖北宜昌等多地銀行信貸人員或房地產(chǎn)中介處獲悉，上述城市已將首套房個(gè)人商貸利率下限調(diào)至4%以下。與此同時(shí)，山東濟(jì)寧、安徽阜陽(yáng)等地首套房商貸利率也階段性步入“3”時(shí)代。

“破4進(jìn)3”

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》注意到，調(diào)整之前，首套房商貸利率下限為不低于5年期以上LPR減20bp，也就是4.1%。此次調(diào)整為房貸利率進(jìn)一步下探打開通道。

濟(jì)寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局10月5日發(fā)布公告，從10月5日(含)至年底，濟(jì)寧階段性下調(diào)全市首套住房商業(yè)性個(gè)人貸款利率下限15bp，由“LPR-20bp”調(diào)整為“LPR-35bp”，調(diào)整后全市首套房商貸利率下限為3.95%。

該公告還指出，以30年期的100萬(wàn)元商業(yè)性個(gè)人住房貸款為例，調(diào)整后將為購(gòu)房者節(jié)省利息3.12萬(wàn)元，每月節(jié)省利息支出86.61元。

濟(jì)寧不是唯一“破4進(jìn)3”的城市。阜陽(yáng)市房屋管理局在10月14日也發(fā)布階段性下調(diào)首套房商貸利率下限公告。調(diào)整后，阜陽(yáng)市首套房商貸利率可低至3.95%，下調(diào)政策執(zhí)行至12月31日。根據(jù)公告，當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行即執(zhí)行了這一利率下限，其他各商業(yè)銀行也將陸續(xù)落地執(zhí)行新的下調(diào)商貸利率。

此外，天津、石家莊、武漢、宜昌、襄陽(yáng)等城市也傳出調(diào)降消息。10月16日，石家莊某房地產(chǎn)中介向《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》指出，目前石家莊已有部分商業(yè)銀行將首套房商貸利率下限降至3.8%，包括中國(guó)銀行、郵儲(chǔ)銀行等。不過另一家股份制銀行信貸業(yè)務(wù)人員表示，當(dāng)前該行暫未調(diào)降。

天津一房地產(chǎn)中介在10月17日向《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》證實(shí)，目前天津地區(qū)多家商業(yè)銀行已將首套房商貸利率下限調(diào)整為“LPR-40bp”，即3.9%。天津某大行網(wǎng)點(diǎn)信貸業(yè)務(wù)人員證實(shí)了這一消息。

“目前我行首套房商貸利率下限調(diào)整到了3.9%，其他銀行應(yīng)該也一樣。”宜昌一地方法人銀行信貸業(yè)務(wù)人員說。

為二三線城市“減壓”

值得關(guān)注的是，上述出現(xiàn)調(diào)整的城市，均符合《通知》對(duì)放開首套房商貸利率下限提出的“限制性要求”，即2022年6-8月城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比出現(xiàn)連續(xù)下降。

根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心的統(tǒng)計(jì)，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)中，有23個(gè)城市符合這一要求，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽(yáng)等8個(gè)二線城市和泉州、溫州、瀘州、岳陽(yáng)、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽(yáng)和桂林等15個(gè)三線城市。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次利率的調(diào)整，對(duì)提振四季度樓市交易具有積極影響。目前多地房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓，信貸投放也受到一定影響。在政策引導(dǎo)下，符合條件的城市調(diào)整首套房商貸利率勢(shì)在必行。

“首套房商貸利率降低將有助于當(dāng)?shù)厥滋讋傂枳》啃枨蟮尼尫?，從而在一定程度上促進(jìn)銷售改善，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和信心。”中國(guó)銀行研究院高級(jí)研究員梁婧表示。對(duì)于新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比增速均連續(xù)多個(gè)月為負(fù)的城市，梁婧認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，將加大地方財(cái)政壓力，也加大了穩(wěn)增長(zhǎng)難度。9月底差別化住房信貸政策出臺(tái)后，在因城施策的原則下，這些城市根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況出臺(tái)相應(yīng)的措施，有助于更好地推動(dòng)房企資金回流，降低市場(chǎng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

居民端需求仍有提振空間

根據(jù)人民銀行近日發(fā)布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告，9月居民中長(zhǎng)期貸款增加3456億元，同比少增1211億元，少增幅度持續(xù)收窄。中國(guó)銀行研究院研究員梁斯分析認(rèn)為，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出持續(xù)轉(zhuǎn)暖跡象。

梁婧認(rèn)為，當(dāng)前商品房銷售、土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)投資等依然有待提振。未來，從需求端看，可以通過適當(dāng)縮小剛需和改善性住房之間首付比例、貸款利率等差距，釋放改善性需求。從供給端看，盡快推動(dòng)解決“保交樓”項(xiàng)目，改善市場(chǎng)預(yù)期;完善風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)制，幫助支持房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬判斷，若后續(xù)居民端需求恢復(fù)力度持續(xù)偏弱，為降低貸款負(fù)擔(dān)、降低儲(chǔ)蓄意愿、提振消費(fèi)意愿，在政策利率不變下，仍可能通過銀行對(duì)前期高加點(diǎn)按揭貸款進(jìn)行讓利，繼續(xù)調(diào)降5年期以上LPR的方式來推動(dòng)。

作為銀行的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，房貸利率下調(diào)也將對(duì)商業(yè)銀行帶來一定影響。對(duì)此，梁婧表示，從價(jià)的角度看，房貸利率的下調(diào)將會(huì)加大銀行盈利壓力。但考慮到房貸利率降低同時(shí)有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，促進(jìn)房貸的投放，從量的角度看或有利于資產(chǎn)擴(kuò)大、盈利增加。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)也有助于避免風(fēng)險(xiǎn)蔓延，改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量。本報(bào)實(shí)習(xí)記者 許予朋

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