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近段時間以來，全國已有多個城市下調(diào)個人住房貸款利率，既包括商業(yè)性個人住房貸款，也有公積金貸款，其中，多地首套房商貸利率降至4%以下，創(chuàng)下近幾年的歷史低位。房貸利率走低，對購房人無疑是利好，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，一些城市的商貸利率可能會降至3.6%-3.7%左右的水平。

從全國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)看，目前依舊低迷。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)房貸利率發(fā)生顯著變化之后，市場銷售變化需要1-2個季度的修復(fù)時間，到今年四季度，房地產(chǎn)銷售或?qū)⒆呱先鯊?fù)蘇的道路。

三次下調(diào)、兩次寬松

首套房貸利率跌破4 %

中新經(jīng)緯14日上午獨(dú)家從工商銀行(行情601398,診股)、農(nóng)業(yè)銀行(行情601288,診股)、中國銀行(行情601988,診股)、建設(shè)銀行(行情601939,診股)位于天津市的營業(yè)網(wǎng)點處獲悉，天津市首套商業(yè)性個人住房貸款利率再度下調(diào)，最低由“LPR-20個基點”下調(diào)至“LPR-40個基點”，即首套房商貸利率降至最低3.9%。二套房商業(yè)性個人住房貸款利率沒有變動，仍為“LPR+60個基點”，即最低4.9%。該政策從10月14日起執(zhí)行。

近期已有多地下調(diào)首套房商貸利率。據(jù)媒體14日報道，石家莊多家銀行自當(dāng)日起將首套房貸款利率由4.1%下降至3.8%。近日，湖北武漢、宜昌、襄陽首套房貸最低利率均已下調(diào)，由4.1%降至3.9%。山東濟(jì)寧、廣東清遠(yuǎn)及江門等地，都傳出首套房商貸利率下調(diào)至4%以下的消息，有城市甚至降至最低3.7%。

首套房商貸利率紛紛跌破4%，是受國慶節(jié)前的政策影響。9月29日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

中新經(jīng)緯梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2022年以來，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)3次，分別是1月份由4.65%降至4.60%、5月份由4.6%降至4.45%、8月份由4.45%降至4.30%，累計下降35個基點。

政策還特別對首套房貸利率進(jìn)行了兩次“定向降息”。今年5月，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布通知，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。9月底，兩部門又出臺前述《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂對中新經(jīng)緯分析，9月底的新政策發(fā)布后，預(yù)計符合條件的城市會進(jìn)一步將房貸利率下調(diào)到最低水平。只有一步到位，而不是擠牙膏式的下降才對市場產(chǎn)生最大的作用。據(jù)調(diào)查，目前這些城市基本執(zhí)行的是4.1%（LPR-20個基點）的下限水平，年底前下調(diào)，保守估計會降到與經(jīng)營貸類似的3.6%-3.7%左右的水平。房貸降到與經(jīng)營貸差不多的水平，有利于降低購房者成本，同時有利于防止政策套利。

據(jù)貝殼研究院9月20日發(fā)布重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)，9月該研究院監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.15%，二套利率為4.91%，分別較上月回落17個、15個基點。

時隔7年下調(diào)

公積金貸款利率降至3.1%

除了商貸利率下調(diào)，9月30日，央行公告稱，決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

天津市10月11日發(fā)布消息，2022年10月1日（含當(dāng)日）以后發(fā)放的首套個人住房公積金貸款，5年期以下（含5年）利率調(diào)整為2.6%，5年期以上利率調(diào)整為3.1%；第二套個人住房公積金貸款利率保持不變。同時，2022年10月1日以前發(fā)放的1年期以上首套公積金貸款自2023年1月1日起執(zhí)行新利率。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有北京、天津、重慶、杭州、南京、嘉興、湖州、寧波、東莞、無錫、鄭州、南寧、石家莊、天水、吉林、成都、瀘州、襄陽、宜昌、黃石、荊州、隨州、恩施州、仙桃、天門、南昌、哈爾濱、合肥、馬鞍山等數(shù)十城開始執(zhí)行新的公積金貸款利率。

銀河證券認(rèn)為，個人住房公積金貸款利率迎來2015年以來的首次下調(diào)，并已經(jīng)處于歷史最低水平，疊加房貸利率下行空間的打開，開啟了地產(chǎn)信貸的寬松周期。

百城中房價下跌城市過半

四季度或弱復(fù)蘇

中指研究院發(fā)布報告顯示，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年前三季度百城新建住宅價格累計上漲0.12%，為2015年以來同期最低水平；其中三季度價格累計下跌0.03%。9月份，百城新建住宅均價16200元/平方米，環(huán)比下跌0.02%，已連續(xù)3個月下跌；百城新建住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為56個，較2021年同期增加23個。

百城二手住宅方面，2022年前三季度百城二手住宅價格累計下跌0.18%，其中三季度下跌0.35%，跌幅較二季度擴(kuò)大0.34個百分點。9月份，百城二手住宅均價為15970元/平方米，環(huán)比下跌0.13%；下跌城市數(shù)量為71個，較2021年同期增加28個。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜對中新經(jīng)緯稱，購房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時間。若政策持續(xù)發(fā)力，各地配套政策持續(xù)跟進(jìn)和落實，購房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)修復(fù)，今年四季度新房市場或逐漸企穩(wěn)，全年同比降幅或在20%左右。

銀河證券認(rèn)為，當(dāng)房貸利率發(fā)生顯著變化之后，市場銷售變化需要1-2個季度的修復(fù)時間。目前，考慮到房貸利率打開下降空間、3-9月份政策寬松且預(yù)計四季度政策力度加大、“保教樓”有序進(jìn)行并進(jìn)入實質(zhì)性執(zhí)行階段等情況，市場信心正逐步恢復(fù)，2022年四季度的房地產(chǎn)銷售將走上弱復(fù)蘇的道路，疊加去年的低基數(shù)，四季度銷售同比降幅將穩(wěn)步收窄。

對于政策動向，許小樂預(yù)測，一是，擴(kuò)大對改善型購房需求的融資支持。不只是對首次購房群體，也要降低“賣一買一”“賣舊買新”的貸款利率，這是符合二三線城市住房消費(fèi)實際的必要舉措。另外，若針對首套房貸利率的“定向降息”效果不佳，不排除會進(jìn)一步放寬二套房貸款利率。二是，降低房企的融資成本，提高房企融資能力。

（文中觀點僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。）