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中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜

自11月11日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布“金融16條”支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展后，14日，銀保監(jiān)會、住建部、央行再次釋放政策利好，聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險?！锻ㄖ穼Ρ：念~度和期限、商業(yè)銀行開具置換預(yù)售監(jiān)管資金具備的條件、房地產(chǎn)企業(yè)如何使用保函、商業(yè)銀行如何防范風(fēng)險等內(nèi)容作了明確規(guī)定。

1、預(yù)售資金監(jiān)管更加靈活，保函可以置換監(jiān)管賬戶的資金，但有額度限制，留存的資金需要基本確保項目可以竣工交付，剩余資金不足，出函銀行應(yīng)立即墊付。

《通知》明確保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。同時指出，在保函有效期內(nèi)，如監(jiān)管賬戶內(nèi)剩余資金不足以支付項目工程款，出函銀行應(yīng)立即履約墊付，在保函額度內(nèi)支付扣除賬戶內(nèi)剩余資金后的差額部分。

2、為優(yōu)質(zhì)房企提供資金流動性支持的同時，也可防范銀行的業(yè)務(wù)風(fēng)險。

一方面，《通知》明確商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準，充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽風(fēng)險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。因此，優(yōu)質(zhì)房企更受政策支持，短期這部分企業(yè)預(yù)售資金的使用效率將提高，也將一定程度緩解企業(yè)資金壓力。另一方面，《通知》對商業(yè)銀行開具保函提出明確條件限制，評級低或資產(chǎn)規(guī)模小的銀行不得開展業(yè)務(wù)，不得給有關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函等，同時明確商業(yè)銀行要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔(dān)保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險。

3、明確置換出的預(yù)售監(jiān)管資金的用途，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等。

《通知》要求房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

2022年以來，面對諸多開發(fā)企業(yè)發(fā)生資金流動性問題，全國已有超110省市調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，或放松資金監(jiān)管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項目建設(shè)資金安全。本次政策從全國層面對保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的方式提出細致要求，既允許房企以保函置換部分監(jiān)管資金，提高資金流動性，又要求資金監(jiān)管賬戶留存充足額度，保障項目竣工交付。

本次政策出臺后，各地的預(yù)售資金監(jiān)管政策有望加快落地執(zhí)行，為優(yōu)質(zhì)房企釋放更多資金流動性，但短期來看，政策效果或有限。結(jié)合此前多個監(jiān)管部門釋放的政策利好，房地產(chǎn)市場信心有望得到進一步提振，多個政策疊加也可以更好地發(fā)揮政策效果，下一步更重要的仍是要促進市場銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。