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盡管新冠肺炎疫情最嚴重的時期已經過去，但鑒于供應鏈中斷和通脹壓力尚未完全緩解，再結合地緣政治緊張局勢和不確定性因素，疫情對全球經濟和房地產市場的影響仍在持續(xù)。雖然市場出現波動，但是，亞太地區(qū)房地產市場在經濟動蕩中的表現表明，它能夠在接下來環(huán)境中經受住考驗。

亞太區(qū)內國家邊境的重新開放以及各國趨好的經濟形勢，都為區(qū)內經濟前景提供了有力支撐。強勁的勞動力市場支持寫字樓需求增長，帶動房地產需求不斷改善，物流和住房租賃市場的結構性需求也依然強勁。

多年來，置業(yè)的渴望、收入增加以及城市化進程的加快，一直是亞洲主要大都市地區(qū)房地產市場蓬勃發(fā)展的主要推動因素。而隨著更多年輕人離家搬出去住，家庭人數減少但戶數加快增長，進一步帶動住屋需求上揚。自2010年以來，各大主要市場的房價急升，例如澳大利亞主要城市的房價每年上升7%。

預計未來10年，亞洲主要住房租賃市場將出現大幅增長，而日本以外的其他市場由于其機構化程度仍然較低，因此為投資者提供了具有吸引力的機會，以參與到這一長期增長的領域中。

房屋負擔能力下降

房價快速飆升，超出大多數地方的家庭收入，民眾的負擔能力持續(xù)下降。目前，亞洲主要城市的房價是世界上最難以負擔的，悉尼和墨爾本的房價中位數與家庭收入中位數之比約9倍，而北京、上海及香港的比率達到30倍以上。

然而，由于住房開發(fā)放緩、建筑成本上升，以及在整個地區(qū)貨幣政策恢復正常的情況下，按揭貸款利率有望上升，未來幾年的情況可能會惡化。

租賃住房需求上升

由于負擔能力下降，置業(yè)率持續(xù)下跌。在澳大利亞，35歲至44歲年齡組別的置業(yè)率從2000年的近70%減至2021年的59%。日本的置業(yè)率甚至更低，東京只有不到50%的家庭擁有住房。

澳大利亞統(tǒng)計局的人口普查數據也顯示，各年齡組別的置業(yè)率都在下降。房價對收入比率上升，意味著首次置業(yè)之前需要花更多時間儲蓄。“被迫”延遲置業(yè)轉化為更高的租賃需求，而這清楚地反映在顯著增加的租屋開支上。

租住房屋對越來越多的亞洲人來說已成為大勢所趨，有時甚至是唯一的住房選擇，尤其是對于能力較弱、似乎不太愿意置業(yè)的年輕一代。

未來10年，中國和澳大利亞的私人租房者預計將穩(wěn)步增加，并預計北京、上海、悉尼和墨爾本等大城市的租房開支將增加一倍。亞太地區(qū)其他城市的租賃需求也有望強勁增長。

共享居住作為住房租賃市場的子板塊，也吸引了大量機構投資者的目光，推動了在中國內地、中國香港、新加坡市場的投資活動。

機構市場尚未被深度開發(fā)

盡管房屋租賃需求顯著增加，但大多數亞洲國家的市場及政策制定者反應相對緩慢。該地區(qū)的私人開發(fā)商缺少政府的激勵措施和支持政策，不斷專注于“為賣而建”項目，導致租賃市場主要由個人及小型私人企業(yè)主主導。

提供優(yōu)質及專業(yè)化管理住房單位的機構房屋租賃市場，其規(guī)模在日本以外的地區(qū)仍然顯得微不足道。與美國將近50%的機構市場份額相比，除日本以外的大多數亞洲市場的機構參與率仍然很低，而日本則約為25%。

投資者的長線機會

專業(yè)化管理的房屋租賃市場尚未被深度開發(fā)，為機構投資者提供巨大增長機會。房屋租賃需求的持續(xù)增長，繼續(xù)利好租賃市場基本面，提供穩(wěn)定的入住率及租金收入上升的前景。基于上述原因，日本住宅市場近年來一直吸引著大量追求固定收益的投資者資金流入。

在其他市場，租賃房屋長期供不應求，推動政策和法規(guī)方面的變革，為機構投資者創(chuàng)造更具吸引力的環(huán)境。中國在最新五年規(guī)劃中，設定了遏制房價上漲并為民眾提供更多保障性住房的明確目標，建設保障性住房或租賃住房的發(fā)展商可以更優(yōu)惠的條件獲得土地。

在澳大利亞，政府也正在制定新政策，包括降低符合條件的租賃建造項目的土地稅，并計劃修改該領域投資的預扣稅率。

凡此種種都支持著亞洲租賃住房行業(yè)在未來幾年的長期強勁增長，而事實上投資者已快速作出部署。除了對成熟的日本住宅市場感興趣外，投資者還增加對日本以外租賃房屋市場的投資。現實情況表明，澳大利亞一半以上的新開發(fā)項目由海外機構出資。而共享居住市場作為房屋租賃領域的一部分，也吸引了大量機構資本流入，推動亞太市場的投資活動。

盡管由于缺乏市場深度，投資者在日本以外市場仍局限于存量創(chuàng)造與發(fā)展路線，即建造出租房屋或資產轉換，但我們認為有利的長期需求因素結合支持性政策環(huán)境，將在未來幾年推動亞太地區(qū)租賃住房行業(yè)的強勁增長和日臻成熟。

（作者系保德信房地產亞太投資研究部主管）