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近期，各類房地產(chǎn)政策密集出臺，并回歸自上而下的“全局模式”。在頻度提高、力度加大的同時，政策廣度也在延伸，體現(xiàn)出促需求也促供給、救項目也救企業(yè)的政策思路，將全方位提振房地產(chǎn)行業(yè)，提振市場信心。

“全局模式”提振房地產(chǎn)供需兩端

需求端政策以9月末的三道政策為代表——這是本輪“全局模式”的起點。9月29日-30日，人民銀行、銀保監(jiān)會、財政部、國家稅務(wù)總局三道政策連發(fā)，分別關(guān)于階段性放寬部分城市首套房貸利率下限、下調(diào)首套房公積金貸款利率、支持居民換購住房享受個稅退稅優(yōu)惠，著眼于需求端的限貸松綁和交易減負(fù)。從各地主導(dǎo)的因城施策升級到全國層面統(tǒng)一部署，表明穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的力度和決心明顯加大。

而針對房企和項目資金鏈困境，隨后政策將更多的目光投向了供給端，舉“信貸+債券%2B股權(quán)”之合力，“三箭齊發(fā)”全方位紓困流動性難題——這也是本輪政策思路的一個重要特征。“第一支箭”以人民銀行、銀保監(jiān)會指導(dǎo)下的銀行信貸支持為主導(dǎo)，既有開發(fā)性政策性銀行發(fā)放的“保交樓”專項借款，也有商業(yè)銀行投放的開發(fā)貸款、按揭貸款、并購貸款以及供應(yīng)鏈融資、投資房企債券、出具保函等，還有人民銀行即將向商業(yè)銀行提供的“保交樓”免息再貸款。11月23日正式發(fā)布的“金融16條”是“第一支箭”集中系統(tǒng)的體現(xiàn)：強調(diào)在房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放中“對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”，支持房企發(fā)債融資、項目并購融資、存量融資展期，還鼓勵通過信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)融資需求等。

“第二支箭”聚焦債券融資層面，銀行間市場交易商協(xié)會已明確延期擴(kuò)容，并強調(diào)支持民營房地產(chǎn)企業(yè)。其“三可”特征將改善市場投資者對民營房企的風(fēng)險偏好，有力促進(jìn)民營房企信用修復(fù)和融資恢復(fù)：一是來源可靠，由人民銀行再貸款提供資金支持，相比銀行市場化資金更直接有效。二是規(guī)模可觀，相比5月通過信用保護(hù)工具、8月通過中債信用增進(jìn)全額擔(dān)保工具名單短、額度低，本輪規(guī)模幾十倍顯著放大，預(yù)計將助力民企發(fā)債2500億元。這一體量能覆蓋明年一季度的房企償債高峰，起到預(yù)防風(fēng)險事件發(fā)酵的作用，且后續(xù)還能進(jìn)一步擴(kuò)容。三是方式可變，特別提出直接購買債券的方式，將突破擔(dān)保增信和創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證對抵押物要求較高的限制，對房企的支持范圍有望更廣。

“第三支箭”打開了房企股權(quán)融資的空間。暌違6年重啟股權(quán)融資，對于優(yōu)質(zhì)房企獲取再融資和境外上市機會而言，是一個寶貴的窗口。不僅能為房企改善資產(chǎn)負(fù)債表、補充流動資金增加新的渠道，也有利于優(yōu)質(zhì)房企收并購出險房企或項目。積極發(fā)揮REITS和PE的作用，還能夠盤活存量資產(chǎn)，打通房地產(chǎn)行業(yè)募投管退的資管循環(huán)。

地產(chǎn)政策工具箱里還有哪些工具可用？

盡管當(dāng)前各類房地產(chǎn)提振政策齊出，但無論在需求端還是供給端，地產(chǎn)政策工具箱仍留有空間。

一是房貸利率還有較大下調(diào)空間。當(dāng)前除部分城市放開首套房貸利率下限外，多數(shù)城市首套下限為LPR-20bp，所有二套下限仍按LPR+60bp，即分別為4.1%、4.9%。11月，103個城市首套、二套房貸主流利率分別下行至4.09%、4.91%，已與政策利率接近。然而這個水平距離基準(zhǔn)利率時期的框架下限還有較大空間。2014-2015年首套利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，按2015年最后一次公布的貸款基準(zhǔn)利率4.35%，首套房貸利率最低可至4.35%×0.7=3.045%，目前仍有約100bp空間。從這個角度看，后續(xù)可以在更多城市優(yōu)化調(diào)整首套房貸利率下限，還可以引導(dǎo)5年期LPR繼續(xù)下行；二套房貸利率下調(diào)空間則更大，尤其可縮減置換型改善型二套房的LPR加點數(shù)。

二是二套房首付和套數(shù)認(rèn)定規(guī)則可以優(yōu)化。調(diào)控史上對房貸首付比例和套數(shù)認(rèn)定規(guī)則放松幅度較大的兩次分別在2014年9月和2016年2月，此后全國層面雖未再行收緊，但近幾年各地均大幅提高了二套房首付，且普遍重啟了“認(rèn)房又認(rèn)貸”規(guī)則。后續(xù)一方面可以2014-2016年為參照，降低二套房首付比例，尤其是置換型改善型二套房可在一定條件下視同首套房，享受優(yōu)惠的首付與利率，以增強買方市場活力；另一方面可以嘗試在更大范圍內(nèi)運用“帶押過戶”模式，以激活賣方市場存量。

三是限購政策放松總體審慎。限購政策對市場的影響最為顯著，在“房住不炒”定位下，對限購調(diào)整的考慮順序相對靠后。目前福州、寧波、南京、武漢等城市已涉及限購放松，但大部分重點城市仍保留了限購措施和購房門檻，總體步調(diào)審慎，相比歷史仍具空間。各地可根據(jù)實際評估是否具備限購調(diào)整條件，在必要時漸進(jìn)、動態(tài)、階段性地縮小限購區(qū)域、降低購房所需社?；騻€稅繳納年限、增加多孩家庭購房套數(shù)等。

四是土拍規(guī)則有優(yōu)化調(diào)整空間。2021年起采用的重點城市“兩集中”供地原意在于，通過合理編制的供地計劃和透明公開的信息披露，達(dá)到穩(wěn)定預(yù)期、平抑地價的目的。但土地集中上市更考驗房企資金實力，當(dāng)房企普遍處于資金鏈緊張階段，反而容易加速土地市場走冷，也可能使未來面臨庫存與供給不足的潛在風(fēng)險。在行業(yè)下行周期，可能調(diào)整或取消“集中供地”模式，以及下調(diào)競拍保證金比例、延長房企土地出讓金繳納期等，以提振土地市場恢復(fù)正常溫度。

五是房企融資擔(dān)保率也可以適度降低。在信貸投放和債券融資中，商業(yè)可持續(xù)性考慮下對合格抵押物仍有要求。銀行對符合預(yù)售監(jiān)管資金置換條件的房企出具保函時，也會參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)。這可能使得政策直接利好的重點更多指向國有房企和優(yōu)質(zhì)龍頭民企。暢通更多民營房企現(xiàn)金流循環(huán)，可以適當(dāng)動態(tài)地降低房企融資擔(dān)保率要求，搭配采用純信用無擔(dān)保方式發(fā)行債券等。

銀行將做好房地產(chǎn)供需兩端金融支持

商業(yè)銀行將積極落實政策部署，做好房地產(chǎn)金融支持與服務(wù)。首先，充分認(rèn)識穩(wěn)地產(chǎn)在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤中的重要作用，主動作為，服務(wù)好房地產(chǎn)供需兩端的合理融資需求。其次，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款和建筑企業(yè)貸款投放，做好“保交樓”配套融資，支持優(yōu)質(zhì)房企債券發(fā)行、并購重組等方面的融資需求，運用資管產(chǎn)品做好合理需求的對接。再次，積極做好剛性和改善性住房需求貸款支持，根據(jù)城市基本面制定差異化住房信貸政策，提升審批放款效率與惠民服務(wù)水平。最后，因地制宜做好房地產(chǎn)融資風(fēng)險防控和動態(tài)管理，跟蹤評估城市供需特征和房企項目分布，防范中長期人口凈流出城市和短期住宅庫存壓力較大城市的潛在風(fēng)險，切實保障房地產(chǎn)項目融資中的資金安全。

（作者系交通銀行(行情601328,診股)金融研究中心資深研究員。本文僅代表個人觀點，不代表任職單位意見）