編者按：每個時代，每個行業(yè)，都會有一條正確的坡道。

(資料圖)

2022年，中國經(jīng)濟三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費、房地產(chǎn)在時局變化中不斷調(diào)整，尋找重啟與復蘇的道路。

為了檢視過去及展望未來，觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”，全面深度報道房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪里？

與此同時，我們繼續(xù)對話具有全球視野和豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟學家，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟與各行各業(yè)的未來機會。

觀點網(wǎng) 宋廣菊退休一年之后，她一直未競的保利發(fā)展“重返前三”目標，在2022年的行業(yè)凜冬下反而達成了。

2022年1月，保利發(fā)展在廣州召開2022年度工作會議，接任董事長一職的劉平作了題為《守正創(chuàng)新謀發(fā)展，堅定信心向前行》的總結(jié)發(fā)言，提出“進三爭一”新階段目標。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)銷售下滑明顯，樓市增長乏力，但在行業(yè)下行的大背景中，頭部房企的銷售景氣程度高于其他企業(yè)，與前100房企平均水平相比，前20房企銷售下滑幅度減少了23.5個百分點。

保利發(fā)展在2022年的銷售表現(xiàn)，雖難抵下行趨勢，但增速仍優(yōu)于同行。

根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的2022年度房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)，該公司全口徑銷售金額為4573億元，對應(yīng)銷售面積為2747.6萬平方米，兩項數(shù)據(jù)雖分別同比下降14.5%、17.56%，但在銷售排名上升至行業(yè)第二。

追溯過往，保利發(fā)展是在2012年邁入千億門檻，彼時銷售排名第三，僅次于萬科、綠地。

此后多年，隨著碧桂園、恒大、融創(chuàng)等企業(yè)輪番崛起，保利發(fā)展掉出了前三，常年維持在第五左右的位置。

2022年，保利逆勢開啟了塵封已久的排名“欲望”，并在“前三”基礎(chǔ)上提出“爭一”的新階段目標。

登頂在望，后有追兵

2021年退休的宋廣菊，曾多次表明保利重返前三的信心，該公司銷售規(guī)模也逐年增長，但始終未進前三。

當年，保利銷售排名上升一位至行業(yè)第四，離“前三”僅一步之遙。

2022年，根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的“年度房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”，保利發(fā)展以4573億銷售額，僅次于碧桂園的4643億，排名第二，甚至“爭一”目標也已觸手可及。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)資訊、觀點指數(shù)整理

2022年4月份，保利發(fā)展召開2021年業(yè)績說明會，也是劉平接棒宋廣菊后的首場業(yè)績會。

對于市場關(guān)注的“進三爭一”新目標，劉平表示，不能簡單、片面地理解為榜單排名，而是綜合實力的領(lǐng)先，是硬實力、軟實力都過硬的第一。

事實上，受經(jīng)濟下行與市場調(diào)整影響，2022年全行業(yè)整體銷售都處于低迷狀態(tài)。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-11月全國商品房累計銷售額118648億元，同比下降26.6%；累計商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%。

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頭部房企銷售金額增速也全線下滑，往年業(yè)績相對堅挺的大型房企均出現(xiàn)乏力狀況，說明企業(yè)在銷售和項目布局方面都面臨很大壓力。

觀察前五企業(yè)，華潤置地2022年銷售增速超過其他房企，但在上半年同樣呈現(xiàn)下滑趨勢，到下半年才開始發(fā)力，單月最高銷售增速達38.8%，最高下滑幅度則是54.6%。

目前銷售榜第一的碧桂園是在4月錄得最大單月銷售降幅，為57.14%，截至目前單月銷售均較2021年下滑；保利則僅有6月及9月銷售錄得同比增長，單月銷售最大增速為6.59%，其他月份基本處于同比下滑狀態(tài)。

TOP100房企銷售金額幾近腰斬，保利需要想辦法“獨善己身”。

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數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年保利發(fā)展完成簽約金額2102.2億元，占全年銷售比例為52.53%。其中，核心城市貢獻度獲得2個百分點的提升，銷售貢獻為79%。

面對困難和挑戰(zhàn)，保利同樣采用了高管下沉督導銷售，強化數(shù)字化營銷能力等舉措，對沖銷售下滑趨勢。

截至目前，保利發(fā)展的排名終于來到了第二的位置，“重返前三”目標在行業(yè)凜冬的當下達成了，登頂也并非遙不可及。

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據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的2022年度房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)，目前房企頭部格局已經(jīng)逐步穩(wěn)定，由“碧保萬中”取代了曾經(jīng)的“碧萬恒融”。

在“進三”達成，沖擊“爭一”的目標指引下，保利下半年繼續(xù)加大促銷力度。

國慶期間，保利于廣州羅蘭國際項目推出了特價房，降幅區(qū)間在2000-4000元/平方米；另外，位于長沙的光塵樾項目同樣降價20%。而且，在多個城市項目相繼開展了開盤返場優(yōu)惠，精裝改毛坯等促銷方式，沖擊銷售。

不僅是保利，中海地產(chǎn)、華潤置地、萬科等多家頭部房企也都開啟了年終促銷。

從權(quán)益銷售上看，2022年保利發(fā)展（3068億元）與碧桂園（3457億元）還有一定差距，緊隨其后的萬科（2731.5億元）也在虎視眈眈。

“進三爭一”的目標，不僅是沖陣，同時也是守灘。

盈利普跌，開辟新線

供需雙弱、融資收窄是近年房地產(chǎn)市場的大背景，此外受房地產(chǎn)行業(yè)周期性調(diào)整影響下，保利的盈利能力與眾多房企一樣，承受著壓力。

2022年上半年，保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)總收入1107.63億元，同比增長23.10%；實現(xiàn)凈利潤149.24億元，同比增長1.60%；歸母凈利潤108.26億元，同比增長5.11%。

來到2022年前三季度，營收雖同比增長12.97%，但歸母凈利潤錄得3.6個百分點的下滑，增速較上半年有所回落。

一方面，疫情及行業(yè)景氣度恢復不及預期，實實在在影響著保利的盈利能力；另一方面，行業(yè)規(guī)模增速放緩、企業(yè)銷售去化壓力較大，不少企業(yè)通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化，進一步導致了盈利承壓。

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2022年上半年及三季度的數(shù)據(jù)表現(xiàn)均顯示，保利收入保持平穩(wěn)，但毛利率呈下行趨勢，綜合毛利至三季度末約為24.51%，分別較年初及上半年下滑2.04個點、1.04個點，與行業(yè)下行趨勢一致。

從2022年房企毛利率走勢來看，招商、萬科、華潤置地、中海等頭部房企都同樣出現(xiàn)了毛利率下降的情況。

另外，保利的房地產(chǎn)銷售毛利率在2018-2020年之間保持較高水平，這三年分別為37.48%、35.38%和33.48%，優(yōu)于同行；到了2021年，該項數(shù)據(jù)跌出30%，至27.13%；2022年中進一步下降。

毛利率下滑主要是因為近年來所銷售的產(chǎn)品中，地價占比有所上升。

據(jù)觀點新媒體觀察，2022年3季度，保利發(fā)展新增土地均價占同期銷售均價的比例為96%,往年該項數(shù)據(jù)均保持著45%上下的水平。這項數(shù)據(jù)的快速上升，也與新增土儲集中在一二線城市有關(guān)，未來將對企業(yè)盈利優(yōu)化有較大影響。

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“三費”方面，保利發(fā)展上半年銷售和管理費均出現(xiàn)同比略降的情況下，財務(wù)費用大增55.97%，從13.13億元增加到20.48億元，增加7.35億元，該司對財費的變動歸咎于匯兌損失增加。

對比2021年，保利發(fā)展彼時財務(wù)費用增幅只有7.38%，為33.86億元，好在該項數(shù)據(jù)在2022年第三季度得到修復。三季度財報中，保利財費增速由半年報近56%修復至6.24%，至30.29億元。

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受2022年上半年財費大漲影響，保利發(fā)展凈利增速則由2021年同期的10.25%降至1.6%，三季度該項數(shù)據(jù)進一步降低，錄得同比下降2.71%。

可見，上半年若是財費增長區(qū)間控制合理，能夠使得保利發(fā)展凈利保持同期水平。

在行業(yè)整體已進入低利潤時代的背景下，盈利瓶頸已然成為房企不得不面對的“困局”。除了緊抓成本管控、平衡財務(wù)杠桿之外，尋求“第二增長曲線”成為未來房企發(fā)力的另一關(guān)鍵。

2018年，保利地產(chǎn)在更名“保利發(fā)展”時，就將“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略升級為“以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主、以綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼”，擬尋求地產(chǎn)為主、綜合服務(wù)及不動產(chǎn)金融共同發(fā)展的道路。

2022年上半年，保利成立產(chǎn)業(yè)管理中心，加強對產(chǎn)業(yè)經(jīng)營及布局的有效管理，與地產(chǎn)主業(yè)形成良性互動協(xié)同。

2021年末的數(shù)據(jù)顯示，不動產(chǎn)金融方面，該公司基金累計管理規(guī)模超1700億元；此外，保利發(fā)展還加大對租賃租房市場的布局，在營長租公寓項目43個，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市。

保利物業(yè)方面，2022年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入64.49億元，同比增長25.16%；凈利潤6.4億元，同比增長25.8%；毛利率方面較去年同期微升0.2個百分點，至20.23%

公建業(yè)態(tài)是保利物業(yè)的重要布局版圖，上半年在大型公服標桿項目繼續(xù)發(fā)力，報告期內(nèi)新增長沙軌道6號線、廣州海珠湖國家濕地公園、嘉興南北湖風景區(qū)等項目。

截至2022年6月末，保利物業(yè)管理面積增加至5.23億平方米，合同面積7.32億平方米。雖然同比增長速度較快，但物業(yè)板塊營收僅占總營收的5.82%，對集團的盈利改善作用相對較小，未來仍有較大的提升空間。 

可預見的擴張

面對行業(yè)持續(xù)承壓的盈利以及銷售同比下滑的表現(xiàn)，并沒有影響保利逆勢擴張的步伐。為了早日實現(xiàn)行業(yè)第一的目標，保利發(fā)展拿地的熱情也相對積極。

在2022年中期業(yè)績會，保利發(fā)展董事長劉平談及公司2022年投資預算時曾指，公司整體的拓展邏輯還是質(zhì)量重于數(shù)量，保障股東投資回報，全年投資計劃是3650億元。

資料顯示，保利發(fā)展2021年適度增加了對核心城市群內(nèi)的潛力三線城市布局力度，受此影響，期內(nèi)拓展投資均價為5833元/平方米。而2022年同期，市場投資收縮背景下，該公司投資風向更加聚焦于一二線城市。

據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，2022年上半年，保利發(fā)展在一二線城市、38個核心城市拓展金額占比分別為85%和90%，分別同比提升16、14個百分點，共年拓展項目37個，新增容積率面積412萬平方米，拓展金額607億元，擴展投資均價較2021年增加60.40%，為14733元每平方米。

進入2022年三季度，保利發(fā)展繼續(xù)加大投資，新拓展項目33個，新增容積率面積359萬平方米，總拓展成本628億元，擴展投資均價為17493元每平方米，較上一期增加18.73%。

根據(jù)觀察，保利發(fā)展三季度投資保持重點聚焦長三角、珠三角、海西等深耕城市群的核心城市及區(qū)位，38個核心城市拓展金額占比90%，上海、廈門、廣州三個核心城市合計占比超過45%。

12月的廣州四批供地中，保利95.81億元競得該輪土拍中總價、單價最高的中鐵物流園地塊，溢價率0.21%；回顧廣州整個2022年集中供地市場，保利在二批次斥資48.81億拿下荔灣、黃埔、南沙3宗地塊，又在三批次供地中競得溢價率最高地塊，花費13.56億元，溢價率11.51%。

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事實上，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展放緩背景下,房企投資普遍較為謹慎。目前民企資金壓力尚未得到實質(zhì)性緩解，土地市場“隱身”，積極拿地的央國企拿地投資節(jié)奏較2021年同期也大幅放緩。

2022年前三季度，保利發(fā)展拿地力度同比也有所放緩，其中新拓展項目同比減少43個，新增建筑面積減少64.69%，總拓展成本為1235億元，同比減少13.87%。按公告口徑計算，截止于2022年12月10日，保利發(fā)展共新拓展項目83個，新增容積率面積943.77萬平方米，總拓展成本1421.14億元。

另外，根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的2022年房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲備報告，在權(quán)益拿地金額中，2022年前11月土地投資力度最大的房企為保利發(fā)展，對應(yīng)拿地支出為967.6億元，新增權(quán)益土儲671.3萬平方米，新增可售貨值1545.6億元。

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回顧保利發(fā)展2022年前三季度的拿地歷程，分別在北京、南京、廣州、佛山、合肥、南昌、廈門、福州、東莞、等城市均有落子。

截至2022年三季度末，保利土地儲備共計2.05億平方米，較2021年同期減少近1500平方米，目前在建擬建項目795個，在建面積約1.39億平方米，待開發(fā)面積6605萬平方米，預計可滿足未來3年內(nèi)的開發(fā)需求。

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在積極擴儲的同時，市場低迷態(tài)勢尚未得到有效扭轉(zhuǎn)，保利發(fā)展也在放緩自身開工面積，緊抓去庫存。

2022年三季報顯示，保利開工低于預期，同比下滑52.28%，竣工也較2021年同期微調(diào)下滑4.96%。新開工面積大幅下滑前提下，竣工面積受影響較少的原因，一方面因為新開工項目集中在疫情爆發(fā)城市，另一方保利有意在放緩開工，抓項目去化。

另外，新竣工面積超過新開工面積為近三年首次出現(xiàn)。 

融資冬與春

融資渠道的暢通也助力著保利的逆勢擴張。

2022年三季度，保利發(fā)展資產(chǎn)負債率為77.91%，扣除預收賬款后資產(chǎn)負債率為66.35%，財務(wù)保持穩(wěn)健。

隨著11月份“三箭齊發(fā)”，房企融資環(huán)境趨寬松,面臨的信用風險多發(fā)態(tài)勢有望逐步緩和，預計房企債券、股權(quán)及信托融資業(yè)務(wù)也將逐漸活躍。

雖然目前房企與銀行簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議屬于意向性授信，最終落地情況還有待商榷，但具備導向性意義，對項目后續(xù)開發(fā)貸款、并購貸款等落地均有積極作用。

“三支箭”目的是改善房企融資環(huán)境，解決房企生存問題，這好比一場“及時雨”，需要看到“雨”背后的針對性，而救活企業(yè)的本質(zhì)仍是促進“造血回血”功能的恢復，銷售便是“回血”的重要組成部分。

保利發(fā)展作為2022年銷售最高的央企，好于同行的銷售成績讓其獲得了評級機構(gòu)不錯的評級。如2022年12月，標普確認了保利發(fā)展的評級為“BBB”，展望“穩(wěn)定”。

標普預計，保利的銷售復蘇速度將超過同行，在高線城市的優(yōu)質(zhì)土地儲備將為其財務(wù)杠桿穩(wěn)定提供支撐，而融資渠道暢通是緩解周期性行業(yè)風險的重要支撐因素。

從融資成本上看，2015年至2020年保利發(fā)展發(fā)行的公司債利率在3.0%-4.19%之間，2021年該項數(shù)據(jù)下滑至3.17%-3.98%，平均融資成本在2022年進一步降低。

截至2022年9月末，保利發(fā)展累計發(fā)行5期公司債，累計發(fā)行金額為98億元，債券單筆最低利率為2.80%，最高為3.59%，平均融資成本進一步降至3.04%。中期票據(jù)則發(fā)行共5期，累計發(fā)行金額100億元，債券單筆最低及最高利率分別為2.75%、3.51%。

2022年第三季度，保利繼續(xù)積極開展融資額度儲備，已分別向上海證券交易所、中國銀行間市場交易商協(xié)會提交注冊發(fā)行99億元公司債券、100億元債務(wù)融資工具的申請。

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逆勢擴張的行為，也使得保利的有息負債由2021年底2968.03億元增加至三季末的3701.44億元，增長約24%。

截至2022年三季度末，保利發(fā)展儲備貨幣資金1303.47億元，相當于短期借款及一年內(nèi)到期非流動負債的1.93倍，2021年同期則是2.32倍。

此外，在2022年疫情多點反復的大背景下，市場恢復不及預期且行業(yè)信心持續(xù)受挫，房企銷售回款也面臨較大壓力。

數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展2022年上半年銷售回籠率為94.90%，為近三年最高值；同年三季度該項數(shù)據(jù)回落至91.80%，回籠資金2939億元，仍好于2021年同期2.3個百分點。

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相對寬松的現(xiàn)金流狀態(tài)下，保利發(fā)展還在積極進行騰挪調(diào)整，篩選手頭部分項目以換取緩解資金及債務(wù)壓力的空間。

例如2022年12月29日，保利旗下保利灣區(qū)投資發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓三家公司的51%股權(quán)，三家公司均系與碧桂園合作的項目公司。

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