編者按：每個(gè)時(shí)代，每個(gè)行業(yè)，都會(huì)有一條正確的坡道。

【資料圖】

2022年，中國經(jīng)濟(jì)三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費(fèi)、房地產(chǎn)在時(shí)局變化中不斷調(diào)整，尋找重啟與復(fù)蘇的道路。

為了檢視過去及展望未來，觀點(diǎn)新媒體策劃和推出最新一期年度報(bào)道——“長坡薄雪”，全面深度報(bào)道房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標(biāo)桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會(huì)在哪里？

與此同時(shí)，我們繼續(xù)對(duì)話具有全球視野和豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)的未來機(jī)會(huì)。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2022年，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，中長期住房需求動(dòng)能釋放減弱及多地疫情反復(fù)的大背景下，房企發(fā)展又面臨流動(dòng)性緊張、銷售模式困難、停工風(fēng)險(xiǎn)等問題。

困局中，眾房企仍在尋找穿越周期的砝碼。

金地集團(tuán)作為目前房地產(chǎn)嚴(yán)冬下少數(shù)的“幸存者”之一，以往采用低權(quán)益比例以做大銷售規(guī)模的策略，在逆境中降低了投資擴(kuò)張的資金壓力，使其能夠繼續(xù)保持投資能力，為未來盈利保留了增長的空間。

聚焦在銷售端上，沉默數(shù)年后，曾經(jīng)“招保萬金”中的金地集團(tuán)重回行業(yè)前十。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2022年度房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)顯示，2022年，金地集團(tuán)權(quán)益銷售1458.8億元，排名第7；全口徑銷售金額2218億元，排名第8。

與此同時(shí)，金地也較大幅度削減了土地投資額度。截至2022年9月底，僅新增土地儲(chǔ)備171萬平方米，總投資額220億元，同比分別下降88.54%、80.62%；權(quán)益投資額約89億元。

小年與挑戰(zhàn)

2022行業(yè)小年大背景下，銷售規(guī)模的下滑已不是新鮮事，但就金地而言，恐怕未來還將面臨不小的利潤壓力。

穆迪曾在2022年5月預(yù)測(cè)，金地集團(tuán)的年內(nèi)合同銷售額約2450億元人民幣，因?yàn)樵谖磥?-12個(gè)月，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營狀況仍將充滿挑戰(zhàn)。

實(shí)際上，全行業(yè)銷售下滑程度比穆迪預(yù)測(cè)空間還要大。

2022年全年，金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2218.1億元，同比下降22.64%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積1019.8萬平方米，同比下降25.94%。而在2021年，金地銷售業(yè)績?cè)浀猛仍鲩L18%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

具體從各月情況看，2022年上半年，金地每月銷售均較同期有所回落，累計(jì)錄得1006億元的銷售，較上年同期下探38.21%；下半年修復(fù)明顯，其中8、9、10、11月較同期銷售錄得增長，最高增速為10月的22.88%，下半年累計(jì)銷售僅較上年同期回落2.17%。

但從行業(yè)整體看，2022年實(shí)現(xiàn)銷售過千億的房企里，同比增速均有較大程度的下調(diào)，而金地其間就又頗顯亮色。

2022年，房企在政策調(diào)控常態(tài)化、多地疫情反復(fù)、疊加行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)中“夾縫求存”，項(xiàng)目建設(shè)、交付結(jié)轉(zhuǎn)均受到不小沖擊下，行業(yè)盈利狀況進(jìn)一步惡化，房企整體表現(xiàn)為營收與利潤規(guī)模雙雙呈現(xiàn)負(fù)增長。

從金地披露的財(cái)報(bào)看，毛利率表現(xiàn)分別錄得一季度19.72%、半年報(bào)21.98%、三季報(bào)20.44%，三項(xiàng)數(shù)據(jù)里中報(bào)數(shù)據(jù)較2021末21.18%有所回升。

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凈利率方面，金地同樣2022年第三季度為10.07%，較年中下滑，但好于年初水平，比2021年下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來的“理科生”代表，金地一直將ROE看成最重要的管理指標(biāo)。董事長凌克曾對(duì)外表示：“好公司的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該是高ROE的公司，并且是沒有采用過多財(cái)務(wù)手段的高ROE。”

2022年房企普遍面臨著利潤率指標(biāo)下滑、拿地成本提高、周轉(zhuǎn)效率降低的問題，金地也迎來ROE回調(diào)的挑戰(zhàn)。

觀點(diǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，近三年金地ROE分別為20.00%、18.60%、15.69%。2022年，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)測(cè)算，該項(xiàng)指標(biāo)將回調(diào)至12.97%，為近7年低位。

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資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面，金地在2016年之前浮動(dòng)較大，最高至0.38次每年，最低至0.25次每年；2017年后，該項(xiàng)數(shù)據(jù)趨于穩(wěn)定，基本保持在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.21至0.23次每年的水平。

由于2022年市場(chǎng)繼續(xù)下行探底，根據(jù)金地三季度數(shù)據(jù)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率較上年同期下探8.80%，預(yù)計(jì)2022年該項(xiàng)數(shù)據(jù)將回歸至0.22次每年的狀態(tài)。

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至于ROE影響因素最后一環(huán)，權(quán)益乘數(shù)的表現(xiàn)，2022年前三季度，金地該項(xiàng)數(shù)據(jù)錄得4.03倍。

得益于金地積極還債，主動(dòng)降低自身財(cái)務(wù)杠桿。截至2022年9月30日，金地債務(wù)總額較2021年末減少23億元，資產(chǎn)負(fù)債率降低0.89%。

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綜合來看，金地2022年整體毛利率已經(jīng)觸底，已售未結(jié)轉(zhuǎn)的低毛利項(xiàng)目持續(xù)在消化，盈利表現(xiàn)未來將迎來反彈。

防衛(wèi)的策略

2022年8月的金地中期業(yè)績會(huì)，凌克指出對(duì)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)審慎的判斷，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化，按量入為出的原則，對(duì)投資預(yù)算進(jìn)行了壓縮，下半年會(huì)根據(jù)項(xiàng)目收益、項(xiàng)目現(xiàn)金流情況，尋找優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會(huì)，合理確定合作項(xiàng)目比例。

三季度數(shù)據(jù)顯示，金地2022年投資強(qiáng)度上遠(yuǎn)不及前幾年。

截至2022年9月末，該公司共新增土地儲(chǔ)備171萬平米，其中權(quán)益儲(chǔ)備約62萬平米；總投資額220億元，權(quán)益投資額約89億元，新增土儲(chǔ)權(quán)益占比為40.1%，全口徑拿地銷售比為13.4%，整體拿地強(qiáng)度較弱，但在北京、上海、深圳、成都等核心一二線城市新增投資額占比超過80%。

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近幾年，金地大多通過合作方式進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)展，新增土儲(chǔ)權(quán)益占比在40%-50%左右，低于房企均值。

2022年三季度財(cái)報(bào)顯示，該司在土儲(chǔ)權(quán)益比繼續(xù)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。不過低權(quán)益比雖然是企業(yè)防衛(wèi)性經(jīng)營策略，但未來或也將收窄公司盈利空間。

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2022年三季報(bào)顯示，金地新增土儲(chǔ)權(quán)益由2021年末39.61%調(diào)整至36.26%；權(quán)益投資金額較上年末增長0.5個(gè)百分點(diǎn)，至40.45%。

觀點(diǎn)指數(shù)匯總數(shù)據(jù)顯示，前三季度金地實(shí)現(xiàn)竣工面積732萬平米，新開工面積418萬平方米，前者同比減少52.28%，后者減少77.32%。

不過，金地2022年前三季度竣工提速帶動(dòng)的交付量增加，使得其在該季度營收同比增速回升，單季度實(shí)現(xiàn)249.6億元，同比增長27.3%。

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觀點(diǎn)新媒體了解到，2022前三季度，金地完成全年竣工計(jì)劃的48%，預(yù)計(jì)四季度竣工交付仍將加速。新開工面積及竣工面積為近年低位，其中竣工面積首次超過新開工面積。

但即便行業(yè)毛利率持續(xù)下跌，金地只要對(duì)外擴(kuò)張、銷售、交付規(guī)模還在，公司在盈利面依舊能夠持續(xù)跑通。

2022年金地調(diào)整了投資策略，收縮了投資強(qiáng)度，對(duì)外擴(kuò)張收縮，也意味著未來整體營收規(guī)?？s減，也會(huì)進(jìn)一步下調(diào)公司利潤預(yù)期。

隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)，地產(chǎn)行業(yè)粗放型時(shí)代已過去，更加重視高技術(shù)行業(yè)和研發(fā)行業(yè)。金地在此背景中，重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)賽道及代建賽道。

主要負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的金地商置，近年來表現(xiàn)日漸突出。

整體來看，2022年，金地商置累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售總額約617.73億元，銷售總面積約296.72萬平方米。在2022年中期，得益于個(gè)別有較高毛利的物業(yè)銷售項(xiàng)目在本期集中確認(rèn)收入，且占整體收入比例較高，毛利率錄得51%，盈利得到修復(fù)。

截至2022年12月末，金地商置合約銷售總額占金地全年總銷售額的27.85%，對(duì)業(yè)績?cè)鲩L已有支撐作用，且近幾年銷售增速普遍高于金地集團(tuán)。

不過，盡管金地商置定位是以寫字樓、公寓等商業(yè)地產(chǎn)為主，但從實(shí)際經(jīng)營結(jié)構(gòu)來看，大部分業(yè)務(wù)仍聚焦在住宅開發(fā)。

2022年中報(bào)顯示，金地商置在物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資及管理、小額貸款三項(xiàng)業(yè)務(wù)營收占總收入比例分別為71%、25%及3%，較上年同期的88%、9%、4%有所提升，但期內(nèi)銷售物業(yè)交付面積減少。

“商置”之外，金地也提前嗅到了“代建”賽道的機(jī)遇，為后續(xù)持續(xù)提升集團(tuán)利潤空間帶來期待。

當(dāng)下，代建行業(yè)憑借高收益率、低風(fēng)險(xiǎn)、低杠桿以及抗周期能力強(qiáng)等優(yōu)勢(shì)，成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

早在十幾年前，金地就進(jìn)入了代建領(lǐng)域。截至目前，金地旗下金地管理作為代建行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)之一，成為了代建行業(yè)的老玩家，但也面臨著與“代建行業(yè)的老將新兵”同臺(tái)競爭。

近幾年，金地管理涉足多類型項(xiàng)目代建，不僅有傳統(tǒng)住宅、商辦管理、產(chǎn)業(yè)園的管理，甚至養(yǎng)老、教育、醫(yī)療方面都積累了比較多的能力。

截至2022年6月底，金地集團(tuán)代建業(yè)務(wù)已布局全國超40座城市，管理服務(wù)項(xiàng)目超90個(gè)，累計(jì)簽約面積超1600萬平方米，其中住宅項(xiàng)目累計(jì)貨值超過1000億元，商辦項(xiàng)目投資規(guī)模超過420億元，累計(jì)政府公建面積超過360萬平方米。

作為一種輸出房地產(chǎn)開發(fā)全流程解決方案的輕資產(chǎn)開發(fā)模式，金地提前布局代建，有望在“保交樓”背景下迅速擴(kuò)容并收成，成為自身維系盈利天平的新砝碼。

后杠桿年代

盈利空間收縮的情況下，金地集團(tuán)仍維持著“再融資”動(dòng)態(tài)平衡，沒有呈現(xiàn)出如其他房企一般的債務(wù)違約。

截至2022年第三季度，金地有息負(fù)債總額較中期降低102.6億元至1190.6億元，其中短債占比約33%，貨幣資金余額556.7億元，現(xiàn)金短債比合理，三道紅線指標(biāo)維持綠檔。

三季度財(cái)報(bào)還指出，金地各項(xiàng)公開市場(chǎng)到期債務(wù)如期償付，2022年內(nèi)公開市場(chǎng)到期債務(wù)已償清。

據(jù)財(cái)報(bào)介紹，金地已連續(xù)多次按期足額完成境內(nèi)外公開市場(chǎng)到期債券的兌付，其中包括兌付人民幣公司債券本息83.39億元、境外債券本息4.62億美元、中期票據(jù)本息15.76億元，該司年內(nèi)已無需要償付境內(nèi)外公開市場(chǎng)到期公司債券及中期票據(jù)。

再從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，截至2022年9月末，金地負(fù)債總額為3503億元，其中流動(dòng)負(fù)債合計(jì)2615億元，占比74.65%。資產(chǎn)負(fù)債率較2021年末進(jìn)一步降低0.96個(gè)百分點(diǎn)，至75.23%。

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其中短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、其他流動(dòng)負(fù)債合計(jì)506.07億元。如果算上329.4億元應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款，則金地短期有息負(fù)債額達(dá)到835.47億元，較2021年末906.71億元下降明顯。

期內(nèi)，金地貨幣資金556.7億元，能夠覆蓋506.07億元短期負(fù)債。得益于險(xiǎn)資股東，金地在融資層面較其他房企還是具備一定優(yōu)勢(shì)。

2021年，金地整體籌資性現(xiàn)金流入曾超707億元，在清償422.6億債務(wù)及支付股利等資金后，全年籌資性現(xiàn)金流凈額達(dá)到105.5億元，由此帶動(dòng)公司全年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加103.5億元。

2022年前三季度，金地籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量上回落，分別錄得-18.37億、-52.76億、-202.7億，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)與償還債務(wù)支付的現(xiàn)金增加有關(guān)。

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報(bào)告期內(nèi)，金地籌資性現(xiàn)金流入363.6億，較上年同期減少33.52%，但在償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金上增加了21.91%，較該財(cái)年上半年增加164.3億元，至406.5億元。

由于2022年金地采取積極的清償債務(wù)，該季度籌資性現(xiàn)金流凈額同比減少-314.76%，為流出202.7億，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為556.4億元，比2021年第三季度增加1.7%，較中期減少12.29%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，2022年前三季度，超20家房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為正值，但若從增長角度來看，僅有8家房企實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金流同比正增長，近六成房企經(jīng)營性現(xiàn)金流負(fù)增長。

營收不斷摸高的金地也收獲了自己連續(xù)三個(gè)財(cái)年（2019至2021年）的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，截至2022年9月末，金地集團(tuán)累計(jì)錄得經(jīng)營性現(xiàn)金流119.7億元、投資性現(xiàn)金流負(fù)值減少，為流出7.52億元，同比增長90.76%，比中期報(bào)告增長245.68%。

不難看出，金地集團(tuán)在積極地償還債務(wù)，而且投資活動(dòng)現(xiàn)金流負(fù)值減少。在量入為出、投資壓縮的引導(dǎo)下，放緩了對(duì)聯(lián)合營公司投資，該項(xiàng)數(shù)據(jù)的支付現(xiàn)金也對(duì)應(yīng)減少。

另外，籌資活動(dòng)雖同比放緩，但在自身融資利率水平上保持優(yōu)化。2022年三季報(bào)顯示，金地融資成本已由2019年的4.99%降至2021年的4.56%，再降至2022年三季度的4.50%。

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報(bào)告期內(nèi)，金地集團(tuán)存貨規(guī)模較高，達(dá)1922億元，仍面臨一定去化壓力，在行業(yè)下行階段部分項(xiàng)目將面對(duì)減值風(fēng)險(xiǎn)。

整體上看，金地2022年ROE水平雖領(lǐng)先于同行，但在自身仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

融資成本雖然得到優(yōu)化，但融資規(guī)模收縮。積極清償債務(wù)后，在手現(xiàn)金在短債及日常營運(yùn)資金面前，略顯“囊中羞澀”。

利潤率磨底及凈利率持續(xù)走低大背景下，金地ROE將面臨持續(xù)壓力；與此同時(shí)，投資策略的謹(jǐn)慎及收縮，導(dǎo)致擴(kuò)張規(guī)模不敵同期水平，加上過往自身較低的投資權(quán)益，勢(shì)必也將持續(xù)提升面對(duì)未來的盈利空間。

后杠桿時(shí)代，金地在行業(yè)凜冬中收窄了投資強(qiáng)度，保持了較為通暢的融資及持續(xù)優(yōu)化融資成本，使得該司成為房地產(chǎn)企業(yè)中為數(shù)不多的幸存者，彼時(shí)的矛點(diǎn)，成為了此時(shí)越冬的盾牌。

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