觀點(diǎn)網(wǎng) 3月20日晚間，華發(fā)股份交出了2022年度的成績單。財報顯示，華發(fā)股份在行業(yè)逆境中，仍實(shí)現(xiàn)營收、凈利及回款的同比增長。

但受制于行業(yè)整體下行，疊加該財年權(quán)益比例的降低，其歸母凈利回調(diào)近2成。

(資料圖片僅供參考)

期內(nèi)，華發(fā)股份保持著較好的銷售態(tài)勢，實(shí)現(xiàn)銷售額1202.41億元,同比微降1.35%,實(shí)現(xiàn)回款額 722.67 億元，較上期增加2.16%。營收上錄得591.90 億元，同比增長15.51%。 

利潤方面，雖然行業(yè)整體利潤在下行，但該司凈利潤仍同比上漲1.06個百分點(diǎn)，至47.26億元。

此外，2022 年華發(fā)股份結(jié)算項目中權(quán)益比例下降，少數(shù)股東損益占比較上期提升 13.76百分點(diǎn)，歸母凈利潤同比降低19.34%，至25.77億元。

少數(shù)股東權(quán)益

早在1月末的業(yè)績快報中，華發(fā)股份就已對外表示，2022財年將出現(xiàn)凈利潤增加，而歸母凈利潤面臨近兩成回調(diào)的局面。這背后的原因，是近幾年華發(fā)股份對外快速擴(kuò)張的同時，少數(shù)股東權(quán)益因素的影響。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，在2017年，華發(fā)股份少數(shù)股東在股東權(quán)益中的比重首次超過50%，至52.49%。此后，其少數(shù)股東權(quán)益比重逐年攀升，至2022年末達(dá)到82%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點(diǎn)指數(shù)整理

截至2022年末，華發(fā)股份的股東權(quán)益合計1094億元，其中少數(shù)股東權(quán)益為897.1億元，較上期進(jìn)一步增長19.50%，而歸屬母公司所有者權(quán)益已經(jīng)下探200億元至197.43億元。

隨著少數(shù)股東權(quán)益比重的增加，其對凈利潤的影響程度也逐漸加大。在2018-2022年的觀察周期內(nèi)，除2021年有小幅度的回調(diào)外，其余數(shù)年少數(shù)股東損益均保持年化10%以上的增長率。另外，少數(shù)股東損益在2019年增長率達(dá)到歷史高位，按年增加了353.85%。

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據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2021年年報披露后，華發(fā)股份在2022年5月收到了上交所的問詢。

當(dāng)時，市場關(guān)注到華發(fā)少數(shù)股東權(quán)益比重與凈利占比之間的差值，其近5年連續(xù)保持在30%以上，差值最高為2018年，達(dá)48.92%。最新數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月末，少數(shù)股東應(yīng)占權(quán)益比重達(dá)82%，期內(nèi)少數(shù)股東的應(yīng)占凈利比重為45.45%。

對此，華發(fā)去年回復(fù)上交所關(guān)注函時，針對市場關(guān)心的少數(shù)股東權(quán)益問題就表示，房企上市公司在資本市場募資受限的情況下，歸母凈資產(chǎn)增長主要依賴各年度留存收益的積累，因此少數(shù)股東權(quán)益增速顯著高于歸母凈資產(chǎn)增速。

華東壓艙石

2022年全年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2102.41億元。據(jù)企業(yè)年報披露，在行業(yè)整體銷售遇冷的情況下，該司堅持緊抓銷售回款，實(shí)現(xiàn)回款金額722.67億元，同比增長2.16%，資金回籠保持穩(wěn)健態(tài)勢。

期內(nèi)，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)了營收、凈利潤的逆勢雙增長，但在盈利質(zhì)量上仍有修復(fù)空間。毛利率表現(xiàn)上，自2014年開始，該司就處于整體回調(diào)態(tài)勢，降速保持著波動下行態(tài)勢。

近5年間，2019年及2021年的毛利率水平均同比有所恢復(fù)，到2022年時，毛利率為20.18%。

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觀點(diǎn)新媒體翻閱華發(fā)歷年財報得知，華東大區(qū)目前已經(jīng)成為了目前該司的業(yè)績“壓艙石”。2022年全年，華東大區(qū)錄得銷售779.09 億元，銷售占比超6成，達(dá)64.79%。以往重點(diǎn)布局的珠海大區(qū)以及華南大區(qū)銷售占比也超10%，北京大區(qū)及北方大區(qū)銷售占比繼續(xù)收窄，分別回落至3%、3.27%。

因此，在2022年的拿地投資策略上，華發(fā)保持一二線核心城市的布局，其中更加偏向于銷售去化較高的珠海大區(qū)以及華東大區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，其全年完成土地投資348.59億元，新增土地14宗，共新增土地儲備77.66萬平方米。

華發(fā)股份2022年土地投資

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2022年報數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)共持有土地儲備計容建筑面積386.38萬平方米，在建面積1385.06萬平方米。

除了發(fā)力招拍掛市場，華發(fā)股份還在今年1月以37.8億元收購深圳融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城項目剩余51%股權(quán)。收購?fù)瓿珊?，珠海華發(fā)將持有深圳冰雪城100%股權(quán)，項目總占地面積43.68萬平方米，計容積率建筑面積131.07萬平方米。

投資端放開手腳，華發(fā)在融資端同樣多方出擊。去年充分利用國資背景優(yōu)勢，公開發(fā)行境內(nèi)債券超160億元，平均融資成本5.76%，低于行業(yè)平均水平。

華發(fā)還成功進(jìn)入租賃住房類REITs百億儲架規(guī)模隊列，發(fā)起的“華發(fā)租賃住房二號類REITs”首期21.56億元產(chǎn)品最終以1.65倍認(rèn)購倍數(shù)成功發(fā)行。同時還成為了首批啟動向特定對象發(fā)行A股股票工作的房地產(chǎn)公司之一，擬募集資金60億元，目前該項工作已獲上交所受理。

截至2022年12月末，該司有息負(fù)債合計1455.53億元,其中長期負(fù)債占全部有息負(fù)債的比重為81.92%，未來仍有較大的融資及財務(wù)優(yōu)化空間。