陳詩(shī)濤（觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人）：尊敬的各位來(lái)賓，下午好！

2023年開(kāi)局，我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開(kāi)始發(fā)力。雖然目前全球金融行業(yè)可謂天雷滾滾，但是，我還是認(rèn)同一種說(shuō)法：目前比的就是誰(shuí)的狀態(tài)更加穩(wěn)定，無(wú)論是國(guó)家，還是企業(yè)、個(gè)人，過(guò)去一年多，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)進(jìn)入歷史低谷時(shí)期的時(shí)候，物業(yè)是少數(shù)依然有溫度的行業(yè)，可見(jiàn)的現(xiàn)金流是企業(yè)可以發(fā)展的一個(gè)重要支撐，而無(wú)論是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)服務(wù)，還是外延不斷擴(kuò)大的服務(wù)邊界，都在尋找著更多可持續(xù)的價(jià)值！

那么，經(jīng)濟(jì)與社會(huì)各種價(jià)值是什么？物業(yè)的未來(lái)究竟在哪里？

(相關(guān)資料圖)

我想，請(qǐng)?jiān)试S我用《卓越指數(shù)·2023物業(yè)服務(wù)年度卓越表現(xiàn)報(bào)告》的發(fā)布來(lái)回答所有物業(yè)行業(yè)探索者們的思考！

由于時(shí)間原因，我花非常短的時(shí)間給在座各位做一個(gè)匯報(bào)，請(qǐng)看大屏幕。

去年雖然說(shuō)我們也在講是一個(gè)歷史上最低谷的經(jīng)濟(jì)或者房地產(chǎn)時(shí)期，目前看到一切都還是在恢復(fù)的階段。

這個(gè)報(bào)告有8個(gè)系列，時(shí)間關(guān)系我就簡(jiǎn)單做一個(gè)匯報(bào)。今天我們給整個(gè)物管行業(yè)做了一個(gè)關(guān)鍵詞：卷舒開(kāi)合，這樣能感到我們的從容和自在，也是我們的希望。

卓越指數(shù)50家企業(yè)我們用了運(yùn)營(yíng)指標(biāo)、財(cái)務(wù)、管理、品牌和創(chuàng)新這5個(gè)指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)。我們經(jīng)過(guò)認(rèn)真的調(diào)研和各個(gè)指標(biāo)的打分體系，評(píng)選出了年度卓越50家最優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)，包括無(wú)碧桂園、萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)萬(wàn)象、融創(chuàng)、龍湖、雅生活、綠城服務(wù)、中海、金地物業(yè)排在前10，前面20家的分子相差不大，具體的指標(biāo)體系和得分，大家稍后可以在PDF的完整版中詳細(xì)的了解。

簡(jiǎn)單總結(jié)，物業(yè)行業(yè)的增長(zhǎng)空間是廣闊的，非傳統(tǒng)賽道持續(xù)擴(kuò)充。大家可以看到左邊這份報(bào)表，在去年在房地產(chǎn)寒冬的情況下，物業(yè)受到的關(guān)聯(lián)影響比較大，上半年物管企業(yè)的在管面積增速相比2021年下降了接近17個(gè)百分點(diǎn)，其中我們看到華潤(rùn)萬(wàn)象的面積增速是比較高的，達(dá)到29.4%。物業(yè)管理合約的穩(wěn)定性較高，只是目前我們看到單體公司最大的市場(chǎng)占有率、集中度還是不高，最大的市占率也只有3%，所以我們認(rèn)為頭部的物管企業(yè)未來(lái)仍然有較大的發(fā)展空間。我們也會(huì)看到物管與商業(yè)運(yùn)營(yíng)的綁定越來(lái)越緊密，我們列了四家公司在這個(gè)表里，大家可以看一下。

社區(qū)增值服務(wù)在去年的增速是在收窄的，特別可以看到樣本的社區(qū)服務(wù)以前是比較高，在樣本公司中目前服務(wù)的毛利率平均為48.97%，從上半年的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前社區(qū)增值服務(wù)的絕對(duì)規(guī)模是上升的，但增速是收窄的，可能是去年有疫情的原因，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、到家、裝修等方面受到疫情的影響，不過(guò)現(xiàn)在物業(yè)風(fēng)口也在平息，我們認(rèn)為未來(lái)社區(qū)增值服務(wù)的投資和實(shí)際業(yè)務(wù)開(kāi)展方向?qū)⑾驅(qū)I(yè)而非廣泛化的方向發(fā)展。同時(shí)我們看到物業(yè)社區(qū)養(yǎng)老的有8家比較優(yōu)秀的企業(yè)。

非業(yè)主增值服務(wù)的收縮還在持續(xù)，樣本平均占收從18.8%下降5個(gè)點(diǎn)到13.8%，比較高占比的是雅生活、世茂服務(wù)和濱江服務(wù)，詳細(xì)的有十幾家企業(yè)的比較。

財(cái)務(wù)管理方面，目前有一個(gè)普遍現(xiàn)象是增收不增利，大家的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也是在做一些減值準(zhǔn)備，做一個(gè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的洗澡。同時(shí)利潤(rùn)率的水平向中間值靠攏，費(fèi)用管理目前是比較有成效的，新交付的樓盤(pán)和管理費(fèi)定價(jià)的維護(hù)成本，這里做了一些分析，大家稍后看一下，上市物企毛利率的變動(dòng)情況，我們也列舉了十幾家樣本企業(yè)，從碧桂園到越秀服務(wù)，對(duì)比2021和2022年的毛利。

同時(shí)應(yīng)收款高企，現(xiàn)金流還需要改善。雖然相比開(kāi)發(fā)企業(yè)，物管企業(yè)能做到80%多到90%的現(xiàn)金回流，但是應(yīng)收款高企還是要重視的問(wèn)題，主要是受到疫情，以及母公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的影響，還有地方財(cái)政壓力的影響。

并購(gòu)的熱度漸漸低了，股權(quán)堅(jiān)持在去年也是比較頻繁的，特別是受母公司地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響，大家會(huì)看到去年頻頻出售了一些物業(yè)公司，去年大股東的堅(jiān)持，我們這里列了7家公司。

物業(yè)的IPO基本上是接近尾聲，分拆上市大部分完成。我們看到去年總共有6家企業(yè)順利IPO，總募集資金只有12.3億元，是熱度比較低的，目前港股的物業(yè)板塊比較擁擠，稀缺性已經(jīng)過(guò)去了，從2018到2022年5年間上市物企的募資總量和上市企業(yè)數(shù)量在右邊這個(gè)表中列出來(lái)了。

二級(jí)市場(chǎng)估值反復(fù)，地產(chǎn)屬性仍然強(qiáng)烈。大家可以看市盈率的變化，國(guó)資和民企的比較，右邊列了20家物企的漲跌幅，大家稍后可以全面看一看。

第二章節(jié)是服務(wù)力表現(xiàn)。服務(wù)力最重要是管理、創(chuàng)新和品牌，我們甄選了30家卓越表現(xiàn)企業(yè)，包括萬(wàn)物云、龍湖、融創(chuàng)、碧桂園、綠城、雅生活、華潤(rùn)萬(wàn)象、合景悠活、中海、金地等等。

服務(wù)力是物業(yè)最根本的能力，我們對(duì)幾家企業(yè)做了一些點(diǎn)評(píng)，其中我們看到萬(wàn)物云得冠軍的原因，以及對(duì)龍湖的分析。萬(wàn)物云最重要是借助科技能力，建立了非常好的核心系統(tǒng)，包括效率、流程的提升，龍湖是各個(gè)航道的互動(dòng)比較好。

第三章節(jié)是財(cái)務(wù)表現(xiàn)，這是大家比較關(guān)心的，我們?cè)谶\(yùn)營(yíng)指標(biāo)里面加了一個(gè)資金結(jié)構(gòu)，我們這里面有很多詳細(xì)的指標(biāo)。我們選了20家財(cái)務(wù)表現(xiàn)比較好的，包括有碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象、雅生活、融創(chuàng)、中海等等，這20家也綜合了規(guī)模和十幾個(gè)詳細(xì)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，以及品牌管理方面的指標(biāo)。

在去年我們看到碧桂園有一個(gè)動(dòng)作，對(duì)不良資產(chǎn)進(jìn)行及時(shí)處理，對(duì)當(dāng)期有負(fù)面影響的項(xiàng)目及時(shí)減去，資產(chǎn)的健康度提高。

第四部分，資本市場(chǎng)的表現(xiàn)，這也是各位非常關(guān)注的。大家會(huì)看到資本市場(chǎng)的指標(biāo)，我們用了市場(chǎng)影響力，包括市值、市盈率、區(qū)間內(nèi)日均換手率、漲跌幅、配股、增資、增發(fā)股本等等。這里列了20家表現(xiàn)優(yōu)秀的企業(yè)，包括華潤(rùn)萬(wàn)象、中海、保利、招商基余、綠城、碧桂園、萬(wàn)物云、濱江、越秀、金茂、建發(fā)物業(yè)等等。

華潤(rùn)萬(wàn)象拔得頭籌，中海物業(yè)、保利物業(yè)居三甲。華潤(rùn)萬(wàn)象目前在資本市場(chǎng)是市值王，有800多億港元，是行業(yè)第一，估值水平也比較突出，它的PE到了40。保利在去年的日均換手率到了1.02，整體來(lái)說(shuō)投資熱潮過(guò)后，關(guān)聯(lián)方的穩(wěn)定非常重要，也是估值保證之一。當(dāng)前物業(yè)公司在資本市場(chǎng)要回歸一個(gè)自身的服務(wù)品質(zhì)比較重要。

第五部分，城市服務(wù)。我們剛才講到城市服務(wù)是我們常規(guī)的物業(yè)服務(wù)未來(lái)外延的延伸，這里的運(yùn)營(yíng)指標(biāo)就是對(duì)城市布局、城市營(yíng)收、毛利進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，后面還有管理指標(biāo)、品牌指標(biāo)、創(chuàng)新指標(biāo)。我們選擇了10家，包括華潤(rùn)萬(wàn)象、碧桂園、萬(wàn)物云、龍湖、保利等等，我們對(duì)這10家企業(yè)都有詳細(xì)的評(píng)價(jià)。

我們看到城市服務(wù)最重要的就是城市生態(tài)圈的運(yùn)營(yíng)，我們列舉華潤(rùn)萬(wàn)象、碧桂園的五大業(yè)態(tài)，萬(wàn)物云在城市服務(wù)方面各種系統(tǒng)思維，對(duì)各個(gè)業(yè)務(wù)板塊重構(gòu)，這三家都是非常有代表性的。

第六部分，品牌價(jià)值。這是普通消費(fèi)者最看重的，我們?cè)诃h(huán)境、社會(huì)和公司治理，甚至行業(yè)影響力方面都做了一些評(píng)論，這里的冠軍是龍湖，其后是萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象、融創(chuàng)服務(wù)、碧桂園、中海等等，我們?cè)u(píng)選出了20家。

龍湖獲得冠軍，跟它的集團(tuán)化、市場(chǎng)化和專(zhuān)業(yè)化是有關(guān)系的。

第七部分，管理能力。管理最優(yōu)秀的20家，有碧桂園、萬(wàn)物云、綠城、龍湖、融創(chuàng)、華潤(rùn)萬(wàn)象、中海、保利、金地、雅生活等等。其中管理是從社區(qū)管理滿(mǎn)意度、增值服務(wù)、人才建設(shè)和效率方面屬于我們比較關(guān)注的，這里面又講到碧桂園服務(wù)，去年做了一些大規(guī)模的項(xiàng)目整合，在效率和管理能力上是比較強(qiáng)的，萬(wàn)物云的執(zhí)行效率和各種科技的合作也很強(qiáng)，還有就是綠城服務(wù)排在第三，它是比較早獨(dú)立于綠城的一個(gè)體系。

第八，創(chuàng)新能力。創(chuàng)新指標(biāo)方面我們加了資本運(yùn)作與融資、產(chǎn)品及業(yè)務(wù)創(chuàng)新、科技創(chuàng)新，前面20家包括有萬(wàn)物云、龍湖、華潤(rùn)萬(wàn)象、碧桂園服務(wù)、雅生活等等。去年也是萬(wàn)物云在這一項(xiàng)獲得冠軍，今年繼續(xù)衛(wèi)冕，這里我就不再做詳細(xì)的點(diǎn)評(píng)。

因?yàn)闀r(shí)間原因，我講得比較簡(jiǎn)單，稍后大家可以到觀點(diǎn)網(wǎng)和觀點(diǎn)的微信公眾號(hào)下載我們的PDF查看全文，如果有不足之處，請(qǐng)大家批評(píng)指導(dǎo)。

主持人：再次感謝陳詩(shī)濤女士為我們帶來(lái)的致辭及發(fā)布。