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導(dǎo)讀：當(dāng)下深圳公租房的房源相對(duì)較少，保租房加快形成大量供應(yīng)，可以減緩公租房申請(qǐng)壓力。

(資料圖)

作者|第一財(cái)經(jīng)黃瓊

畢業(yè)后便來到深圳工作的覃小芳，今年入戶深圳剛滿三年，而申請(qǐng)公租房剛好滿兩年。3月16日晚，覃小芳收到了一條來自深圳政務(wù)短信平臺(tái)發(fā)送的“深圳市保障性住房輪候申請(qǐng)溫馨提示”，短信內(nèi)容提醒她在第二天下午去某公租房項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行選房。

按照多位深圳公租房輪候者經(jīng)驗(yàn)，畢業(yè)生在深圳落戶之后至少要六七年才能輪上公租房，但為何覃小芳此次兩年內(nèi)就收到了選房通知？

根據(jù)去年年初發(fā)布的《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，在規(guī)劃期內(nèi)，深圳市計(jì)劃建設(shè)籌集住房89萬套（間）。其中，建設(shè)商品住房35萬套；建設(shè)籌集保障性住房54萬套（間），包括公租房6萬套（間）、保障性租賃住房（下稱“保租房”）40萬套（間）、共有產(chǎn)權(quán)住房8萬套。

近期，深圳再次調(diào)整籌集保障性住房目標(biāo)，從原先的54萬套（間）調(diào)整為不少于74萬套（間），大幅增加的20萬套（間）均為保租房。

超42萬人輪候公租房

深圳市經(jīng)過四十余年的發(fā)展，這片1997.5平方公里的土地上，已有1768萬常住人口生活，成為全國人口密度最大的城市。而深圳也是全國人口最年輕的城市，多年來常住人口平均年齡僅為三十出頭。

龐大的外來人口支撐著這座科技城市迅速發(fā)展，但隨之而來的住房矛盾也日益加深。第一財(cái)經(jīng)記者查閱深圳市住建局公租房輪候信息公示數(shù)據(jù)得知，截至4月4日，深圳市共有422895人正在排隊(duì)輪候公租房。

所謂公租房，即公共租賃住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合條件的住房困難戶籍居民和為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的一線職工出租的住房。公租房租金按照市場(chǎng)參考租金的30%左右確定。面向特困人員、低保及低保邊緣家庭配租的，租金按照市場(chǎng)參考租金的3%左右確定。

通過公司輪候公租房，等待時(shí)間則短了許多。在深圳某國企上班的張曉麗排隊(duì)約2年便順利入住了公租房。張曉麗對(duì)第一財(cái)經(jīng)稱，她排上的房源在深圳市福田區(qū)，一間大概30平方米的單間，月租金僅需750元，而同小區(qū)類似房源的市場(chǎng)租金大概是2200元/月。張曉麗表示，由于房源實(shí)在有限，現(xiàn)在都是兩個(gè)同事共一間房，此前是一人一間。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹在對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，目前公租房輪候庫在等待的人數(shù)超40萬，公租房的分配主要與入戶年限和繳納社保年限的長短有關(guān)，目前深圳公租房供需總體供不應(yīng)求。

“深圳公租房供應(yīng)缺口還是比較大的，輪候時(shí)間盡管比之前減少1~2年，但輪候周期仍要3~5年，整體時(shí)間還是比較長的，具體輪候時(shí)長還會(huì)根據(jù)所在區(qū)有所不同。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，類似大鵬區(qū)、坪山區(qū)輪候周期會(huì)短一些，但是中心區(qū)的福田區(qū)、南山區(qū)和羅湖區(qū)的供應(yīng)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，輪候周期長。

輪候時(shí)間有望再縮短？

對(duì)于此次收到選房通知，覃小芳表示，在輪候的兩年多時(shí)間里，龍華大概有四次公開認(rèn)租，有很多次的房源位置很好，靠近地鐵站，離福田中心區(qū)也很近，但這類房源很搶手?！斑@次通知我選房的房源位于鹽田區(qū)，不靠近地鐵站，距離市中心大約40公里?！瘪》颊f，“在收到短信時(shí)，我特別驚訝和開心，但是查詢了具體房源位置之后，我當(dāng)即決定放棄了。因?yàn)殡x公司太遠(yuǎn)，上班十分不方便?！焙罄m(xù)能否選上位置相對(duì)合適的房源，短期內(nèi)覃小芳并不抱太大希望。

值得注意的是，深圳近兩年加大了全市保障性住房供應(yīng)。數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，深圳市累計(jì)供應(yīng)保障性住房65.1萬套（間），覆蓋了約150萬人。從2021年到2022年底，兩年時(shí)間供應(yīng)的數(shù)量接近31萬套，這也意味著深圳近兩年提供的保障性住房，已接近此前歷史供應(yīng)總和。

何倩茹表示，在加大保障性住房供應(yīng)的情況下，有利于解決更多居民住房需求。而公租房作為保障性住房的一類選擇，雖然目前有40多萬人正在輪候，但也并不意味著只有公租房一種選擇，在其他保障性住房供應(yīng)增多的情況下，居民的選擇也更多，因此公租房輪候的時(shí)間有望縮短。

對(duì)于大學(xué)生租房選擇，國家高端智庫CDI研究員宋丁在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，按照目前公租房排隊(duì)情況，短期內(nèi)輪上的概率很小。新市民也可以先考慮保租房，公租房無論是排隊(duì)時(shí)間還是位置上，都可能不是最佳選擇，保租房的各類配套措施和供應(yīng)目前來看會(huì)好一些。

保租房供應(yīng)大幅加大

1988年，深圳開始了“第一次房改”，確立了住房就是資產(chǎn)，開啟土地財(cái)政時(shí)代。再至2018年，深圳開啟“第二次房改”，“二次房改”系統(tǒng)構(gòu)建了市場(chǎng)商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房“4+2+2+2”的住房供應(yīng)與保障體系，即上述四類住房分別占住房供應(yīng)總量的40%、20%、20%、20%左右。

據(jù)宋丁觀察，近年來，深圳對(duì)于構(gòu)建保障性住房的概念逐漸和國家提倡的“兩租一權(quán)”概念合并，即保障性住房包括保租房、公租房和共有產(chǎn)權(quán)住房。

據(jù)最新的安排，深圳“十四五”期間將建設(shè)籌集保障性住房74萬套（間），包括公租房6萬套（間）、保租房60萬套（間）和共有產(chǎn)權(quán)住房8萬套。

除公租房外，保租房將成為滿足深圳新市民、新青年的重要房源，在規(guī)劃時(shí)間內(nèi)，籌建房源數(shù)量也將是公租房的十倍。何倩茹表示，目前深圳市政府增加了以下措施來增加保障性住房的數(shù)量：賣地時(shí)適量配建保障性住房、改造城中村住房、鼓勵(lì)開發(fā)商自持物業(yè)以用作保障性住房。

近期，深圳發(fā)布《深圳市城中村保障房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升指引》，以“安全、配套、建筑、綠色”為改造要點(diǎn)，以元芬村為改造案例，為推進(jìn)城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升提供明確指引。存量城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升，成為深圳增加保租房供給的主渠道之一。

據(jù)了解，接下來深圳市將圍繞“20+8”產(chǎn)業(yè)集群、“20+20”產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和軌道交通站點(diǎn)的周邊城中村區(qū)域，開展城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升，為新市民青年人群體提供大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用的保租房。今年計(jì)劃推進(jìn)4.9萬套（間）城中村規(guī)模化品質(zhì)化改造提升項(xiàng)目，選取10個(gè)宜居、宜業(yè)、宜游的“三宜小村”精品示范項(xiàng)目。

李宇嘉認(rèn)為，“二次房改”之后，深圳供給側(cè)改革效果明顯，加大了住宅用地供應(yīng)，保租房也開始大規(guī)模供應(yīng)，形成整體放量形勢(shì)。未來深圳住房保障體系中，公租房更多的是針對(duì)低收入人群，而保租房則是針對(duì)新市民、新青年，共有產(chǎn)權(quán)住房則是針對(duì)有一定實(shí)力但還無法承擔(dān)商品房的人群，三個(gè)板塊形成一個(gè)完善的住房保障體系，但最終的解決途徑還是要加大這三大板塊的房源供應(yīng)。

對(duì)于減輕深圳居民租房壓力，李宇嘉還提出，公租房和保租房兩者要相互打通，申請(qǐng)公租房的人群也應(yīng)該及時(shí)申請(qǐng)保租房。因?yàn)楫?dāng)下公租房的房源相對(duì)較少，保租房加快形成大量供應(yīng)，可以減緩公租房申請(qǐng)壓力。另外，深圳還應(yīng)加大租房補(bǔ)貼，對(duì)符合申請(qǐng)公租房或保租房資格的人員給予一定租金補(bǔ)貼，降低居民租金壓力。

第一財(cái)經(jīng)記者注意到，從去年下半年開始，寶安區(qū)、南山區(qū)、羅湖區(qū)和龍崗區(qū)等發(fā)布相關(guān)公共租賃住房在冊(cè)輪候家庭租賃社會(huì)存量住房補(bǔ)租的通告，其中提及，將對(duì)滿足條件的公租房輪候家庭發(fā)放租房補(bǔ)貼，各區(qū)補(bǔ)貼力度不一，年度配額有限，按審核通過的輪候家庭在深圳市公共租賃住房輪候冊(cè)的序位，依次保障，配額分配完畢即止。

（覃小芳、張曉麗均為化名）