觀點(diǎn)網(wǎng)時隔近2個月，“商住并舉”的民營房企卓越又在融資方面邁開一步。

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4月14日，據(jù)卓越集團(tuán)官微消息，卓越旗下卓越商管近期報(bào)送50億中期票據(jù)注冊發(fā)行申請獲中國銀行間市場交易商協(xié)會正式批復(fù)，將由中信證券股份有限公司主承銷，在注冊有效期內(nèi)可分期發(fā)行。

這次的動態(tài)，實(shí)質(zhì)為卓越商管儲架式發(fā)行申報(bào)獲受理。

一方面，這意味著卓越受到政策進(jìn)一步支持，成為去年底交易商協(xié)會將民營房企納入“第二支箭”政策以來，獲準(zhǔn)儲架式發(fā)行的又一家民營房企；另一方面，也表示房企融資環(huán)境迎來積極變化。

東吳證券預(yù)計(jì)，2023年中報(bào)前后“三支箭”對房企資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)顯現(xiàn)，房企融資能力得到初步恢復(fù)。央企、國企背靠信用優(yōu)勢具備更好的融資能力，相對融資優(yōu)勢將持續(xù)擴(kuò)大；但民企信心復(fù)蘇滯后于行業(yè)整體，資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)將需要更多時間。

此前，卓越借助商管上市平臺獲得數(shù)次融資，在房地產(chǎn)融資冰結(jié)期表現(xiàn)較為突出，并與龍湖、新城、碧桂園等成為少數(shù)的未出險(xiǎn)民企。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了財(cái)務(wù)自律性，這個群體大多擁有較為充裕的持有型資產(chǎn)，后者為融資持續(xù)性提供了保障。

據(jù)了解，卓越商業(yè)投資性房地產(chǎn)為商鋪和寫字樓，核心資產(chǎn)主要包括深圳卓越梅林中心廣場、金田路皇崗商務(wù)中心1號樓、卓越世紀(jì)中心3號樓、卓越后海金融中心、前海卓越金融中心、前海壹號、深圳中心天元等項(xiàng)目的部分商鋪及寫字樓，以及青島、上海項(xiàng)目的商鋪及酒店等，去年中期投資性房地產(chǎn)賬面余額共計(jì)724.19億元。

2022年，卓越集團(tuán)共發(fā)行三筆債券，包括兩筆1億美元債（利率低至2.91%）、一筆6億元中期票據(jù)。

2023年2月，卓越商管再次發(fā)行第二期中期票據(jù)4億元，用盡了2022年10月獲得的10億元注冊額度。是次發(fā)行由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保，債券期限3年，票面利率4.69%。

該公司指出，其中不低于2.8億元將用于項(xiàng)目建設(shè)和購回、償還發(fā)行人及發(fā)行人子公司境外美元債券。

實(shí)際上，卓越上述幾次發(fā)債均與償還境外債有關(guān)，借此，該公司過去一年多以來累計(jì)兌付了4筆美元債，涉及本金總額4.5億美元，利率均在6.80-7.20%之間，本年度所有到期美元債已完成兌付。

有數(shù)據(jù)指出，卓越一年內(nèi)已無到期債券，若以行權(quán)計(jì)，則有資產(chǎn)支持證券“卓越優(yōu)先”、“21四季A1”需兌付，涉及本金額約18億元，且大部分集中在2023下半年。

3月28日，卓越商管曾披露“20卓越02”回售實(shí)施結(jié)果指，該筆債券回售有效期登記數(shù)量為0張，回售金額為0元，剩余未回售債券數(shù)量260萬張，剩余債券金額為2.6億元。也就是說，本次債券持有人并未行權(quán)，卓越商管暫時無須做出償付。

另外，卓越集團(tuán)還與工商銀行、建設(shè)銀行四家大型銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作，累計(jì)獲400億元綜合授信額度，意味著跟銀行繼續(xù)保持良好關(guān)系。

但當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)對房企發(fā)放流動資金貸款仍未寬松，在實(shí)際操作中一般需要傾向于項(xiàng)目貸款，比如具有抵押物的開發(fā)貸，這將對房企在手項(xiàng)目的質(zhì)量提出考驗(yàn)。

由于銀行借款大多包含擔(dān)保措施，卓越商管需要將部分資產(chǎn)拿出來作為抵質(zhì)押用途。

截至2022年6月，該公司受限資產(chǎn)規(guī)模約達(dá)324.11億元，占期末凈資產(chǎn)比例的51.99%；其中存貨、投資性房地產(chǎn)分別占10.84億元、308.78億元，抵押權(quán)人或質(zhì)權(quán)人均為銀行。

根據(jù)該公司披露，卓越商管2019年末、2020年末、2021年末和2022年6月末資產(chǎn)負(fù)債率分別為67.05%、70.91%、65.27%和63.38%，呈波動下降趨勢，目前在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)處于較低水平。

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