觀點網(wǎng) 據(jù)“華夏幸福創(chuàng)新業(yè)務(wù)”官微近日消息，2022年，華夏幸福物業(yè)實現(xiàn)全口徑營收17.37億元（不含幸福物業(yè)為華夏幸福合并報表范圍內(nèi)子公司提供服務(wù)所產(chǎn)生收入的營收為13.54億元），毛利率24.05%。

2020年物業(yè)風(fēng)口時，華夏幸福物業(yè)受到的市場關(guān)注度并不高，如今為推動債務(wù)重組，華夏幸福新設(shè)微信公眾號，開始更積極披露旗下物管業(yè)務(wù)經(jīng)營情況。

城市服務(wù)外拓

(資料圖片僅供參考)

值得一提的是，或許是為了彰顯獨立性，本次披露的收入口徑跟過往不太一樣。若按華夏幸福2022年財報顯示，該公司物業(yè)管理服務(wù)營收一直維持少量增長，2020年、2021年及2022年的數(shù)字分別為12.28億元、12.74億元及13.54億元，而最后的數(shù)字剛好與上述幸福物業(yè)全口徑營收不包含的數(shù)字一致。

據(jù)悉，旨在提升經(jīng)營獨立性，幸福物業(yè)將2022年定為市場化拓展元年，期內(nèi)實施無收并購的純市場化拓展機制，外拓簽約63個項目，包括四川伙伴產(chǎn)業(yè)園、唯品會鄭州機場南物流園、霸州休閑食品產(chǎn)品港等項目，簽約額達到7.08億元，同比增長220%。

于官微中，華夏幸福物業(yè)并未披露整體規(guī)模，僅選擇發(fā)布城市服務(wù)擴展情況，2022年，其城市服務(wù)在管面積達到1.38億平方米，合約面積9.71億平方米。截至2022年底，幸福物業(yè)城市服務(wù)業(yè)務(wù)累計覆蓋50個城市，社區(qū)物業(yè)接管戶數(shù)達到42.5萬戶，累計服務(wù)園區(qū)企業(yè)1000余家。

作為近年來備受關(guān)注的新賽道，城市服務(wù)具有的特點包括單合同金額高、服務(wù)周期長、結(jié)算單位（政府）可信度高等，對于物業(yè)公司增加資金有一定的作用。

同時，城市服務(wù)是一個超萬億的市場，有利于物業(yè)公司快速提高業(yè)務(wù)規(guī)模、項目密度，而短期內(nèi)有質(zhì)量的規(guī)模增長仍是資本市場評價物業(yè)公司市值的關(guān)鍵要素。

華夏幸福物業(yè)表示，外拓項目中，城市服務(wù)、園區(qū)服務(wù)簽約額占比較高，達到57%，與轉(zhuǎn)型為城市服務(wù)商發(fā)展戰(zhàn)略契合。

此外，2022年，幸福物業(yè)增值業(yè)務(wù)實現(xiàn)量的增長與質(zhì)的提升，期內(nèi)收入6899萬元，毛利率達84%，同比提升6個百分點，毛利占比達14%。

據(jù)了解，華夏幸福物業(yè)增值業(yè)務(wù)產(chǎn)品體系較多，涵蓋了從場地租賃、廣告?zhèn)髅?、資產(chǎn)經(jīng)營、美居裝修、工程改造到線上商城、企業(yè)團購等多維度服務(wù)。

500億估值與債務(wù)重組

2022年財報顯示，為推動債務(wù)重組落地、保障債權(quán)人利益，華夏幸福立足自身業(yè)務(wù)情況主動謀劃，依托《以股抵債方案》搭建“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩大業(yè)務(wù)平臺，以平臺股權(quán)抵償金融及經(jīng)營債務(wù)，在實施金融債務(wù)以股抵債的同時，積極推進經(jīng)營債務(wù)重組。

按照華夏幸福去年12月14日公布的方案，幸福物業(yè)100%股權(quán)、深圳伙伴60%股權(quán)及蘇州火炬51%股權(quán)都將被打包進“幸福精選平臺”，與代建業(yè)務(wù)“幸福優(yōu)選平臺”一起加入債務(wù)重組。

其中，幸福物業(yè)是承擔(dān)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的實體，服務(wù)內(nèi)容包括城市服務(wù)、住宅服務(wù)和園區(qū)服務(wù)等；深圳伙伴與蘇州火炬業(yè)務(wù)類似，都是做產(chǎn)業(yè)、科技園區(qū)招商運營。

價值方面，“幸福精選平臺”預(yù)測估值500億元，而“幸福優(yōu)選平臺”預(yù)測估值521.40億元，華夏幸福計劃按照八折或者七五折的價格，以上述兩個平臺49%的股權(quán)實施債務(wù)重組。

2022年，“幸福精選平臺”中的幸福物業(yè)、深圳伙伴、蘇州火炬三家公司合計實現(xiàn)營業(yè)收入為30.8億元（含幸福物業(yè)為公司合并報表范圍內(nèi)子公司提供服務(wù)產(chǎn)生的營業(yè)收入），凈利潤2.1億元。

可以看出，幸福物業(yè)營收17.37億元占了“幸福精選平臺”營收的一半以上，但過去幸福物業(yè)在華夏幸福體系內(nèi)較弱的存在感，以及以往對母公司的高度依賴，均使得其價值被市場質(zhì)疑。

橫向?qū)Ρ韧?，濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)2022年營收分別是19.83億元、22.9億元，與幸福物業(yè)較為接近，兩者截至5月8日的估值卻僅有約57.49億元、49.01億元，距離500億元相差近十倍。

由此來看，華夏幸福物業(yè)專注于提高獨立性以及拓展城市服務(wù)，估值考量和推動債權(quán)人重組意愿應(yīng)該是重要原因。

截至4月29日，華夏幸福以下屬公司股權(quán)搭建的“幸福精選平臺”股權(quán)抵償金融債務(wù)金額（本息合計，下同）約為74.27億元，相關(guān)債權(quán)人對應(yīng)獲得“幸福精選平臺”股權(quán)比例約為19.55%；華夏幸福以下屬公司股權(quán)搭建的“幸福精選平臺”及“幸福優(yōu)選平臺”股權(quán)抵償經(jīng)營債務(wù)金額約為31.56億元，相關(guān)債權(quán)人對應(yīng)獲得“幸福精選平臺”股權(quán)比例約為1.58%，獲得“幸福優(yōu)選平臺”股權(quán)比例約為6.47%。