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5月16日，招商蛇口發(fā)布對(duì)深交所《關(guān)于招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金申請(qǐng)的審核問詢函》的回復(fù)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查詢，深交所要求招商蛇口結(jié)合南油集團(tuán)實(shí)際業(yè)績(jī)未及前次交易評(píng)估預(yù)期的原因等，補(bǔ)充披露收益法下未來租金增長率水平及空置率逐漸降低的可實(shí)現(xiàn)性，并量化分析主要參數(shù)變動(dòng)對(duì)相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估值及本次交易作價(jià)的影響。

招商蛇口表示，報(bào)告期內(nèi)，南油集團(tuán)實(shí)際業(yè)績(jī)未及前次交易評(píng)估預(yù)期，主要系兩方面因素導(dǎo)致：一是因市場(chǎng)與行業(yè)波動(dòng)的期間波動(dòng)，導(dǎo)致倉儲(chǔ)需求以及租賃價(jià)格受到負(fù)面影響；二是為應(yīng)對(duì)大市場(chǎng)環(huán)境影響，南油集團(tuán)采用了提高出租率、適當(dāng)降低出租租金的經(jīng)營方案。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，隨著整體經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)，以及W7倉庫建成投入使用，南油集團(tuán)倉儲(chǔ)租賃業(yè)務(wù)已回穩(wěn)向好。

南油集團(tuán)W6倉庫及輔助樓、W7倉庫位于深圳市南山區(qū)前海灣保稅港區(qū)內(nèi)，主要功能定位以保稅倉倉庫為主，倉儲(chǔ)物流氛圍較濃厚，區(qū)域倉儲(chǔ)物流行業(yè)發(fā)展前景較好。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，南油集團(tuán)倉儲(chǔ)物業(yè)經(jīng)營情況良好，與主要客戶合作穩(wěn)定。

本次評(píng)估中，結(jié)合最新市場(chǎng)情況以及南油集團(tuán)倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)實(shí)際經(jīng)營情況，相較前次交易評(píng)估，對(duì)主要評(píng)估參數(shù)進(jìn)行了合理調(diào)整，使評(píng)估參數(shù)基礎(chǔ)更為審慎。本次評(píng)估中選取的租金增長率，與南油集團(tuán)實(shí)際情況、市場(chǎng)調(diào)研情況相近，符合區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況及租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，具有可實(shí)現(xiàn)性；截至評(píng)估基準(zhǔn)日，南油集團(tuán)倉儲(chǔ)物業(yè)出租情況良好、客戶平均簽約期限相對(duì)較長，南油集團(tuán)與主要客戶合作關(guān)系穩(wěn)定，本次評(píng)估中空置率參數(shù)取值相對(duì)審慎，符合區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況及租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，本次評(píng)估中設(shè)定空置率逐漸降低，最終穩(wěn)定在5%，具有可實(shí)現(xiàn)性。

租金分別上漲或下降5%、10%的情況下，相關(guān)資產(chǎn)的估值變動(dòng)幅度約為-11.58%~+11.58%，南油集團(tuán)24%股權(quán)的交易對(duì)價(jià)變動(dòng)幅度約為-0.76%~+0.76%；租金增長率分別上漲或下降0.5%、1%的情況下，相關(guān)資產(chǎn)的估值變動(dòng)幅度約為-5.24%~+5.90%，南油集團(tuán)24%股權(quán)的交易對(duì)價(jià)變動(dòng)幅度約為[1]0.34%~+0.39%；空置率分別上漲或下浮3%、5%的情況下，相關(guān)資產(chǎn)的估值變動(dòng)幅度約為-4.93%~+4.93%，南油集團(tuán)24%股權(quán)的交易對(duì)價(jià)變動(dòng)幅度約為-0.32%~+0.32%。

總的來說，本次評(píng)估中主要參數(shù)取值合理，若主要參數(shù)變動(dòng)，對(duì)相關(guān)資產(chǎn)的估值和交易對(duì)價(jià)會(huì)有一定的影響，相關(guān)資產(chǎn)的估值與主要參數(shù)變動(dòng)的幅度基本一致。