觀點(diǎn)網(wǎng) 正如“掌舵手”張振高在年報(bào)中坦言，過去的2022年，華僑城正處于成立以來經(jīng)營壓力最大，風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)最多的時(shí)期。

(資料圖)

近年來，隨著全國房地產(chǎn)市場快速降溫，部分房企出現(xiàn)經(jīng)營問題，甚至導(dǎo)致自身信用違約，連帶房產(chǎn)中介行業(yè)出現(xiàn)裁員潮、關(guān)店潮，中國房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷史無前例的巨變。

今年3月份，被市場稱為房企“最慘年報(bào)季”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在已經(jīng)發(fā)布的2022年度報(bào)告的上市房企中，超7成出現(xiàn)凈利潤增速下滑、超3成出現(xiàn)利潤預(yù)虧。這其中，市場下行、結(jié)轉(zhuǎn)減少、毛利下滑、存貨減值成為眾房企年報(bào)中的關(guān)鍵詞。

在市場降溫的大趨勢下，華僑城同樣難以獨(dú)善其身，出現(xiàn)一定的資產(chǎn)減值，并且收到深交所的問詢。

歷史的發(fā)展必然遵循歷史規(guī)律和現(xiàn)實(shí)邏輯。華僑城過去一兩年已開啟從速度型增長向質(zhì)量型增長的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期，面對(duì)短期經(jīng)營承壓，該司提出深挖“專業(yè)化”價(jià)值的發(fā)展策略，以理性、韌性和確定性夯實(shí)企業(yè)基本盤。

而隨著市場逐漸筑底回升，華僑城前四月合同銷售穩(wěn)步增長，同時(shí)文旅企業(yè)緊抓游客消費(fèi)新趨勢，旗下文旅企業(yè)快速反彈，重新煥發(fā)出了蓬勃生機(jī)。

解惑業(yè)績

5月19日，深圳華僑城股份有限公司發(fā)布深圳證券交易所年報(bào)問詢函的回復(fù)，對(duì)2022年年報(bào)中的相關(guān)問題進(jìn)行答疑。

華僑城之所以會(huì)收到來自深交所的年報(bào)問詢函，除了業(yè)績下滑加速外，自1997年上市以來發(fā)生的首次年度虧損及大額減值或許是主要原因。

先從年報(bào)上看，2022年華僑城實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入767.67億元，同比下降25.17%，歸母凈虧損109.5億元。期內(nèi)，該司出于對(duì)未來市場的判研及謹(jǐn)慎客觀的考慮，于2022年計(jì)提127.05億元資產(chǎn)減值損失，其中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備115.07億元。

一般來說，計(jì)提減值準(zhǔn)備是企業(yè)財(cái)務(wù)的正常工作流程之一，這些計(jì)提損失不一定是“真正意義”上的實(shí)際損失，屬于非現(xiàn)金性的“浮虧”，后期市場恢復(fù)后，仍會(huì)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。

而在本次問詢函中，深交所則是分別詢問華僑城房開項(xiàng)目、旅游景區(qū)計(jì)提減值涉及的具體項(xiàng)目情況，以及這部分減值準(zhǔn)備計(jì)提是否合規(guī)、合理。

根據(jù)所披露出來的情況，2022年因房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，部分項(xiàng)目預(yù)計(jì)可變現(xiàn)凈值已明顯低于賬面價(jià)值，減值跡象明顯。華僑城于2022年末計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備總共115億元，本次存貨減值項(xiàng)目共計(jì)36個(gè)。

于回復(fù)中，對(duì)于存貨減值項(xiàng)目減值原因，有許多問題不僅是華僑城自身存在，也是眾房企的虧損面臨的共性問題。

例如，在地產(chǎn)板塊上，來自因需求減弱和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整；市場購房信心不足，房價(jià)銷售及均價(jià)下行等等原因。而在文旅板塊上，則是2022年國內(nèi)旅游市場整體疲軟以及應(yīng)政府要求拆除設(shè)施、升級(jí)改造導(dǎo)致項(xiàng)目未來營運(yùn)無法實(shí)現(xiàn)。

以該司位于深圳市鹽田區(qū)的項(xiàng)目為觀察，因當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)政策調(diào)整或升級(jí)改造要求，導(dǎo)致產(chǎn)生4.12億元的計(jì)提減值準(zhǔn)備；地產(chǎn)項(xiàng)目減值中，則是受到項(xiàng)目本地市場需求的收緊，綜合考慮當(dāng)?shù)劁N售情況，進(jìn)行對(duì)項(xiàng)目的計(jì)提。

華僑城表示，在可變現(xiàn)凈值測算過程中，重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，與2021年相比不存在較大變化。同時(shí)按照項(xiàng)目所在地周邊區(qū)域同類型項(xiàng)目的原則選取可比項(xiàng)目信息，因此存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提合理、合規(guī)。

適時(shí)的計(jì)提減值雖然使得華僑城在利潤表上似乎面臨著巨大“虧損”，但在剔除影響后，該司仍在經(jīng)營面表現(xiàn)出強(qiáng)勁韌性。特別是以資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等各項(xiàng)核心財(cái)務(wù)指標(biāo)連續(xù)多年表現(xiàn)良好。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解到，截至2022年末，華僑城錄得資產(chǎn)負(fù)債率為74.39%，按年減少0.45%。在短期償債能力上較上年進(jìn)一步提升，其流動(dòng)比率為1.62，按年提升1.25%。

報(bào)告期內(nèi)，該司有息負(fù)債余下降110億元、其中公司短期債務(wù)213億，較年初減少60億，占有息負(fù)債比17%，較年初下降3個(gè)百分點(diǎn)。另外，其還通過對(duì)超400億元的到期債務(wù)進(jìn)行置換，預(yù)計(jì)節(jié)省利息約7億元。

有分析師向觀點(diǎn)新媒體指出，華僑城2022年采取“以收定投、以銷定產(chǎn)”的經(jīng)營原則，力爭公司經(jīng)營性現(xiàn)金流自平衡，積極把握融資環(huán)境改善窗口機(jī)遇。該司綜合融資成本不斷優(yōu)化，2022年末達(dá)到4.23%，較年初下降23BP，已連續(xù)多年保持行業(yè)低位。

“總的來看，華僑城雖然在業(yè)績上受到行業(yè)的下滑影響，其憑借自身的經(jīng)營韌性和及時(shí)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，有望在未來重啟增長曲線。”上述人士如是說道。

主動(dòng)求變

當(dāng)前的市場環(huán)境下，中小房企生存陷于困境之中，頭部房企激烈角逐市場塔尖。

處于事業(yè)“低谷期”的華僑城，也沒有做溫水里的"青蛙"，而是在困境中尋求轉(zhuǎn)型的路徑，全面啟動(dòng)專業(yè)化整合。

過去，面對(duì)行業(yè)及時(shí)代的紅利，華僑城依靠以文旅+地產(chǎn)的“雙輪驅(qū)動(dòng)”模式發(fā)展。但隨著紅利退去及疫情考驗(yàn)，當(dāng)下的華僑城面臨著來自地產(chǎn)文旅的雙重壓力。

華僑城管理層在2022年度業(yè)績會(huì)上表示：“雖然企業(yè)經(jīng)營處于低谷運(yùn)行狀態(tài)，但公司擁有跨越低谷、面向未來的信心”。

這份走向未來的信心，正是源自華僑城自身的突破及面對(duì)變局的主動(dòng)求變。

觀點(diǎn)新媒體了解到，在企業(yè)戰(zhàn)略面，張振高時(shí)代下的華僑城，把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的地位重新提升到企業(yè)發(fā)展的重要位置，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向“一體兩翼三功能”模式轉(zhuǎn)變。

華僑城現(xiàn)已確立以房地產(chǎn)開發(fā)為“主體”,作為房開項(xiàng)目有機(jī)組成的文旅項(xiàng)目，以及圍繞房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)而形成的商業(yè)、酒店、物管等相關(guān)泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)為“兩翼”，在市場競爭中推動(dòng)各業(yè)務(wù)專業(yè)化發(fā)展、協(xié)同促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)“投資、運(yùn)營、服務(wù)三大功能”融合發(fā)展。

在文旅業(yè)務(wù)中，則是采取“兩核三維多點(diǎn)”新發(fā)展格局。“兩核”，即主題公園、自然人文景區(qū)，“三維”則是旅游科技、旅游酒店、旅行服務(wù)。

圍繞主題公園、自然人文景區(qū)作為企業(yè)持續(xù)深耕的戰(zhàn)略重點(diǎn)。在旅游科技、旅游酒店、旅行服務(wù)三個(gè)維度打造行業(yè)細(xì)分排頭兵企業(yè)，完善內(nèi)部協(xié)同、實(shí)現(xiàn)集群優(yōu)勢。最后的“多點(diǎn)”則是依托前兩項(xiàng)戰(zhàn)略，在全國各地打造一批大而強(qiáng)或小而美的標(biāo)桿項(xiàng)目，擴(kuò)大品牌影響。

此外，過去的一年，華僑城為適應(yīng)市場發(fā)展，主動(dòng)開啟組織變革調(diào)整，優(yōu)化架構(gòu)體系、強(qiáng)化營銷。2022年，該司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積267萬平方米、簽約銷售額553億元，多個(gè)項(xiàng)目位列所在城市或片區(qū)去化排名前列。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，截至目前，華僑城已全面完成城市公司組建，把全國71個(gè)項(xiàng)目公司整合為22家城市公司集中管理，管理口徑中的三級(jí)企業(yè)數(shù)量減少了69%，管理層級(jí)由4級(jí)減少為3級(jí)。

與此同時(shí)，華僑城物管服務(wù)、代建業(yè)務(wù)擴(kuò)展等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)正不斷成長，繼續(xù)探索服務(wù)新邊界。未來業(yè)務(wù)養(yǎng)成時(shí)帶來的新增長曲線，也能幫助該司分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，為其更好走向未來，穿越地產(chǎn)周期提供了支持。

華僑城旗下物商集團(tuán)目前已完成重組升級(jí)為華僑城服務(wù)集團(tuán)，以服務(wù)品質(zhì)提升帶動(dòng)市場化發(fā)展。2022財(cái)年，該司物管業(yè)務(wù)新增管理面積434萬平方米，管理總面積達(dá)4680萬平方米，覆蓋全國56個(gè)城市。

重啟增長

去年末，時(shí)隔20年房地產(chǎn)重定調(diào)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位，中央明確提出要大力支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，信貸、債券、股權(quán)支持政策“三箭齊發(fā)”，部分城市限購政策全面放開，政策面全面向好。

開年以來，旅游行業(yè)迎來了久違的開門紅，不僅春節(jié)效應(yīng)較往年更加延長，五一”假期，文化和旅游行業(yè)更是復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁。

文化和旅游部的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度國內(nèi)旅游總?cè)舜?2.16億，比上年同期增加3.86億，同比增長46.5%。國內(nèi)旅游收入1.30萬億元，比上年增加0.53萬億元，增長69.5%。

“五一”假期，全國國內(nèi)旅游出游合計(jì)2.74億人次，同比增長70.83%，按可比口徑恢復(fù)至2019年同期的119.09%；實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入1480.56億元，同比增長128.90%，按可比口徑恢復(fù)至2019年同期的100.66%，后疫情時(shí)代，被壓抑需求的文旅行業(yè)勢必迎來一波大爆發(fā)。

在地產(chǎn)板塊，國家統(tǒng)計(jì)局顯示，2023年4月份，全國70個(gè)城中，新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲城市繼續(xù)保持同比增加，一二線城市價(jià)格環(huán)比上漲0．4%，三線城市價(jià)格環(huán)比上漲0.2%。

開年來，部分城市已經(jīng)明確進(jìn)入“小陽春”，房地產(chǎn)市場也逐漸走向復(fù)蘇，但三四線城市仍有反彈跡象，城市分化明顯。

華僑城開年后的數(shù)據(jù)，在驗(yàn)證市場走向復(fù)蘇的信號(hào)同時(shí)，自身也正在走向重啟增長道路。

2023年1-4月，華僑城圍繞親子、國風(fēng)、二次元等主題，融合音樂、熱舞、次元、美食、露營等多種元素，推出了泡泡滑稽節(jié)、奇幻街頭藝術(shù)節(jié)、華服秀典等豐富多彩的文旅活動(dòng)。期內(nèi)，公司旗下文旅企業(yè)合計(jì)接待游客接近3200萬人次，較去年同比增長97%。

“五一”期間，該司旗下文旅企業(yè)共計(jì)接待游客450萬人次，較去年同比增長約170%。其中，深圳歡樂港灣單日接待人數(shù)連續(xù)5天排深圳全市景區(qū)第一；佛山順德歡樂海岸PLUS總客流量同比上升221%。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)同樣好于行業(yè)百強(qiáng)房企均值，今年1-4月，華僑城累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積66.0萬平方米，較上年同期增長15%；合同銷售金額132.2億元，較上年同期增長27%。

目前，華僑城旗下深圳四海華亭、東莞高埗、蘇州胥江路、武漢青山紅坊項(xiàng)目等項(xiàng)目銷售情況良好，銷售排名基本處于城市或片區(qū)前列。該司去年拿地，今年4月8日開盤的東莞松山湖項(xiàng)目，357套房源100%被選，成為東莞市今年首個(gè)突破千人登記、公開搖號(hào)的選房項(xiàng)目，登頂東莞市新房首次開盤銷售榜單第一。

在新增投資方面，今年1月16日，華僑城聯(lián)合聯(lián)合順控城投摘得佛山順德歡樂海岸PLUS二期項(xiàng)目地塊。該地塊面積24.06萬平，計(jì)容建面30.13萬平方米，成交總價(jià)21.15億元，權(quán)益比70%。

到了5月23日，華僑城再落子無錫核心經(jīng)開區(qū)，并以總價(jià)約21億元競得6.85萬平純宅地，項(xiàng)目計(jì)容樓面價(jià)約為1.88萬元每平方米。同時(shí)，該地塊也是該司今年在蘇錫常都市圈競得的首宗地塊，達(dá)成補(bǔ)倉核心城市的目的。

總的來看，華僑城不僅在面對(duì)重點(diǎn)聚焦核心城市的核心板塊時(shí)，做到了及時(shí)補(bǔ)倉優(yōu)質(zhì)資源。還通過合理鋪排開發(fā)節(jié)奏以及采取靈活價(jià)格策略，緊抓城市及市場的銷售窗口，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，為日后穩(wěn)健的業(yè)績增長打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

華僑城向觀點(diǎn)新媒體指出，"抓銷售、促回款、強(qiáng)周轉(zhuǎn)"是年度工作的重中之重，將保持對(duì)市場的高度關(guān)注，合理鋪排開發(fā)節(jié)奏，采取靈活價(jià)格策略，積極把握每個(gè)城市每個(gè)市場窗口機(jī)會(huì)，爭分奪秒搶抓銷售。

由此不難看出，對(duì)于目前面對(duì)的困難形勢，主動(dòng)尋變、適時(shí)調(diào)整，是華僑城為逆風(fēng)前行、重啟未來業(yè)績增長所采取的策略。