觀點(diǎn)網(wǎng)8月31日上午，招商局商業(yè)房托基金召開了2023年中期業(yè)績(jī)線上發(fā)布會(huì)。

【資料圖】

甲級(jí)寫字樓方面，受經(jīng)濟(jì)低迷以及深圳甲級(jí)寫字樓供過于求的影響，新時(shí)代廣場(chǎng)的出租率不如預(yù)期，從2022年年底的84.0%下降至2023年6月30日的79.9%。為了保證出租率穩(wěn)定，新時(shí)代廣場(chǎng)的現(xiàn)時(shí)租金下降至177.9元/平方米。

面向中小型公司、租金水平較低的乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)方面，沒有出現(xiàn)供過于求的情況，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。如數(shù)碼大廈的現(xiàn)時(shí)租金在報(bào)告期內(nèi)保持穩(wěn)定，但出租率有所下降。

租約到期分布方面，新時(shí)代廣場(chǎng)在今年集中到期，承受壓力較大，另外幾個(gè)項(xiàng)目租約到期分布較為均勻。

此外，去年末完成的幣種置換可消除因匯率變動(dòng)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)，期內(nèi)利率置換則可以很好的降低招商房托的融資成本。

甲級(jí)承壓，乙級(jí)寫字樓穩(wěn)中向好

據(jù)招商房托2023中報(bào)數(shù)據(jù)披露，上半年深圳新增甲級(jí)寫字樓4棟，供應(yīng)量達(dá)到45萬平方米，推升了全市空置率1.7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到24.5%。

受到經(jīng)濟(jì)低迷以及深圳甲級(jí)寫字樓供過于求的影響，新時(shí)代廣場(chǎng)出租率不如預(yù)期，從2022年年底的84.0%下降至2023年6月30日的79.9%。

招商房托為保出租率穩(wěn)定，旗下的甲級(jí)寫字樓新時(shí)代廣場(chǎng)在新租約的現(xiàn)時(shí)租金上做出了讓步，現(xiàn)時(shí)租金下降了6.5元/平方米至177.9元/平方米。

但由于科技行業(yè)及金融業(yè)需求減小，深圳市租金表現(xiàn)出現(xiàn)疲軟，全市月租金下降3%至197.46元/平方米。因此，兩者（即深圳甲級(jí)寫字樓租金與現(xiàn)時(shí)租金）疊加影響，導(dǎo)致新時(shí)代廣場(chǎng)的估值較2022年末下降了2.6%至20.3億元。

整體來看，新時(shí)代廣場(chǎng)壓力較大，但是招商房托積極應(yīng)對(duì)。

會(huì)議中管理層披露，除了現(xiàn)時(shí)租金的調(diào)整以外，該項(xiàng)目還進(jìn)行了全民經(jīng)紀(jì)人的活動(dòng)及對(duì)中介渠道的一些較高費(fèi)用的維護(hù)和傭金的調(diào)整，此外還推出了特價(jià)房源。

以上措施使得新時(shí)代廣場(chǎng)吸引了一批如新東方等較好的租戶，且目前有一些租戶正在商談。此外，管理層還透露會(huì)對(duì)新時(shí)代廣場(chǎng)進(jìn)行資產(chǎn)改造及按照不同交付標(biāo)準(zhǔn)提供的不同產(chǎn)品。

北京寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)乏力，期內(nèi)多個(gè)改造項(xiàng)目入市，全市空置率上升0.9%至16.9%，月租金微跌1.7%至316.16元/平方米。

但招商房托對(duì)招商局航華科貿(mào)中心采取了較為靈活寬松的租賃策略，使出租率上升了6.7%，達(dá)到自收購以來的最高位76.7%。但該出租率的上升，同樣是招商房托為保證出租率而采取將現(xiàn)時(shí)租金降低的讓步，下降6.0元/平方米至313.3元/平方米。

且就區(qū)位來說，航華項(xiàng)目處于北京朝陽東三環(huán)，是國貿(mào)CBD的地標(biāo)式綜合物業(yè)。

因此，北京寫字樓市場(chǎng)租金與項(xiàng)目的現(xiàn)時(shí)租金等也導(dǎo)致了招商局航華科貿(mào)中心的估值下跌2.6%至26.6億元。

乙級(jí)寫字樓方面，因未出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，所以也無需提供相應(yīng)的租金優(yōu)惠。因此，現(xiàn)時(shí)租金、估值方面均是持平或略有增長(zhǎng)。

具體來說，數(shù)碼大廈的現(xiàn)時(shí)租金保持穩(wěn)定，為126.3元/平方米，但是出租率仍下降了3.1%至82.8%，二者綜合影響下，數(shù)碼大廈估值小增0.06億元。

科技大廈的租戶為重大租戶，即深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)醫(yī)院，且該寫字樓是整體承租的，因此其出租率為100%，現(xiàn)時(shí)租金小幅上漲2.6元/平方米至132.4元/平方米。估值方面也同樣上漲了0.15億元

科技大廈二期同樣保持良好態(tài)勢(shì)，其出租率上漲了0.7%至91.2%，現(xiàn)時(shí)租金上漲5.1元/平方米至125.2元/平方米，但估值方面與去年年底持平。

零售物業(yè)方面，由于花園城在2023年進(jìn)行分區(qū)域封閉裝修改造，因此上半年出租率跌至53.2%，而為了吸引新租戶，招商房托將已完成裝修的區(qū)域租金進(jìn)行適當(dāng)降低，使得其現(xiàn)時(shí)租金下降9.2元/平方米至171.9元/平方米。也因此，其花園城的估值下跌1.2%至0.2億元。

不同幣種債務(wù)置換，有效降低成本

除了要關(guān)注招商房托旗下各項(xiàng)目的出租率、現(xiàn)時(shí)租金、估值等，各項(xiàng)目的租約到期分布也需加以關(guān)注。

其中新時(shí)代廣場(chǎng)在今年會(huì)有較大的到期率，這部分租賃占可租賃總面積的40.7%，因此，管理層表示今年下半年的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是保出租率，以出租率為主，在出租單價(jià)方面也會(huì)更加貼近市場(chǎng)。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，在目前深圳寫字樓市場(chǎng)較不明朗的情況下，保證出租率與租金有利于提高項(xiàng)目估值，進(jìn)而抬高招商房托在二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)。

同為甲級(jí)寫字樓的北京航華項(xiàng)目、乙級(jí)寫字樓的科技大廈及科技大廈二期租約到期分布則相對(duì)平均。對(duì)于科技大廈來說，因其租戶（蛇口自貿(mào)區(qū)醫(yī)院）的單一化，且其租約是于2025年才到期，所以整體的租約分布較為穩(wěn)健。

花園城因尚在裝修改造過程中，大多租戶考慮到該階段會(huì)影響其正常營(yíng)業(yè)等問題，進(jìn)而選擇退租，整體空置率較高，其租約到期情況也較為分散。

2022年末，招商房托與興業(yè)銀行完成了41億元的債務(wù)置換，將原港幣貸款全部置換為人民幣債務(wù)。而7月28日，招商房托透過附屬公司與興業(yè)銀行附屬分行就24億元貸款簽訂一份利息為2.93%的融資協(xié)議，預(yù)計(jì)用來償還部分現(xiàn)有境外融資。

這一操作也即是通過這筆24億元的信貸去置換原來41億元中相應(yīng)部分的信貸，并以利率2.93%去置換3.55%的利率，利率共下降了62個(gè)基點(diǎn)，每年優(yōu)惠的利息費(fèi)用為1488萬元。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，人民幣與港元的幣種債務(wù)置換可以很好地避免因加息而引起的匯率變動(dòng)問題，并且可以消除幣種錯(cuò)配，穩(wěn)定匯兌表現(xiàn)，而利率的置換可以很好的降低招商房托的融資成本，降低企業(yè)整體的利息水平，因此可以更好地利用這部分資金進(jìn)行項(xiàng)目的投資、改造與升級(jí)。