近日，《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》（下稱(chēng)《批復(fù)》）重新界定了爛尾樓中不同債權(quán)之間的順位關(guān)系——購(gòu)房者債權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。

(相關(guān)資料圖)

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，《批復(fù)》內(nèi)容雖然不長(zhǎng)，但對(duì)買(mǎi)到爛尾樓的業(yè)主來(lái)說(shuō)意義重大。北京云亭律師事務(wù)所合伙人李舒對(duì)記者表示，相比既有司法解釋?zhuān)杜鷱?fù)》放寬了購(gòu)房者對(duì)房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先的條件，而且首次明確了消費(fèi)者退款權(quán)利優(yōu)先。

有機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，新規(guī)有利于保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，提升樓市消費(fèi)信心。

不過(guò)，對(duì)于銀行業(yè)來(lái)說(shuō)，《批復(fù)》的影響可能更為復(fù)雜。不少分析認(rèn)為，新規(guī)意在保護(hù)消費(fèi)者的同時(shí)更好地引導(dǎo)“保交樓”，銀行未來(lái)對(duì)房企項(xiàng)目各類(lèi)資金集中在一家銀行的要求可能會(huì)增加。

爛尾樓消費(fèi)者交付權(quán)得到更多保證

4月21日，據(jù)河南省高級(jí)人民法院（下稱(chēng)“河南高院”）消息，《批復(fù)》已于2023年2月14日由最高人民法院（下稱(chēng)“最高法”）審判委員會(huì)第1879次會(huì)議通過(guò)，自2023年4月20日起施行。

這一司法解釋也是對(duì)河南高院《關(guān)于明確房企風(fēng)險(xiǎn)化解中權(quán)利順位問(wèn)題的請(qǐng)示》的批復(fù)，主要圍繞人民法院在審理開(kāi)發(fā)商因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中，涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題。

《批復(fù)》中最大的變化在于對(duì)購(gòu)房者物權(quán)和債權(quán)的保護(hù)。

在房屋交付請(qǐng)求權(quán)方面，《批復(fù)》相比最高法《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（2020年修正）（下稱(chēng)《規(guī)定》），對(duì)購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)的條件有所放松。

具體來(lái)看，商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

此前《規(guī)定》曾明確，在金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人（購(gòu)房者）對(duì)登記在被執(zhí)行的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；二是在所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；三是已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的50%。

“因?yàn)椋ㄊ滋追浚┦赘侗壤话闶?0%，所以此前司法解釋規(guī)定的50%的門(mén)檻規(guī)定在過(guò)去也一直存在爭(zhēng)議，很多購(gòu)房者會(huì)卡在這個(gè)比例上面。”李舒對(duì)記者表示，新的司法解釋允許購(gòu)房者在一審法庭辯論終結(jié)前支付剩余價(jià)款（從而實(shí)現(xiàn)交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先），是結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)背景，在物權(quán)上給予了消費(fèi)者更大的保護(hù)。

這也意味著，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商因涉及訴訟案件相關(guān)資產(chǎn)被執(zhí)行時(shí)，購(gòu)房者至少可以通過(guò)支付尾款方式“保住”房子。

債權(quán)順位關(guān)系大變化

業(yè)內(nèi)最為關(guān)注的內(nèi)容是，《批復(fù)》首次明確了購(gòu)房者債權(quán)優(yōu)先。新規(guī)要求，在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

而按照2021年1月1日開(kāi)始施行的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谌鶙l的規(guī)定，承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

這也意味著，當(dāng)樓盤(pán)爛尾尤其開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)清算等極端情況下，購(gòu)房者可以?xún)?yōu)先得到清償?！白罱鼛啄辏谶@類(lèi)爛尾樓案子中，不少地方（法院）已經(jīng)對(duì)消費(fèi)者權(quán)益有所傾斜，但是因?yàn)闆](méi)有統(tǒng)一的法律依據(jù)，所以各地差異比較大。”李舒表示。

從既往案例來(lái)看，爛尾樓購(gòu)房者、建設(shè)工程承包商、銀行三方之間，購(gòu)房者往往處于弱勢(shì)，如今債權(quán)順位關(guān)系生變也會(huì)影響司法解決糾紛的過(guò)程。

分析認(rèn)為，新規(guī)意在保護(hù)消費(fèi)者的同時(shí)更好地引導(dǎo)“保交樓”。有銀行業(yè)人士對(duì)記者表示，為減少損失，銀行接下來(lái)可能會(huì)要求開(kāi)發(fā)商將同一項(xiàng)目相關(guān)資金統(tǒng)一集中在一家銀行。

有分析認(rèn)為，在抵押權(quán)“不值錢(qián)”的情況下，銀行對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管將更加重視，這有助于緩解預(yù)售資金被挪用的亂象。

這些如何界定？

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，開(kāi)發(fā)商資金鏈告急進(jìn)而出現(xiàn)部分樓盤(pán)爛尾事件，很大程度上影響了需求端信心。

浙商證券研究指出，《批復(fù)》支持爛尾樓業(yè)主退款，是明確了“居住權(quán)”大于“財(cái)產(chǎn)權(quán)”的原則。在當(dāng)前“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”大背景下，有助于提高爛尾樓欠款的清償率，尤其有助于此前停工現(xiàn)象較為嚴(yán)重的城市恢復(fù)購(gòu)房信心。

不過(guò)，因?yàn)閮?nèi)容簡(jiǎn)短，《批復(fù)》也存在幾個(gè)模糊地帶，比如，如何界定“以居住為目的”？怎樣判斷“房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能”？

對(duì)此，李舒對(duì)記者表示，“以居住為目的”一般會(huì)依據(jù)是否為購(gòu)房者所在城市的唯一居住用房，但也會(huì)根據(jù)實(shí)際情況有一定裁量空間。

“無(wú)交付可能有幾個(gè)維度，一個(gè)是開(kāi)發(fā)主體是否有交付能力，一個(gè)是房子本身沒(méi)有交付可能，這就涉及一定的施工階段認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。但是多數(shù)消費(fèi)者還是希望要房子（而不是退錢(qián)）的，所以從過(guò)去的案例來(lái)看，‘無(wú)實(shí)際交付可能’主要發(fā)生在開(kāi)發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序的情況下。”李舒表示，由于司法解釋尚未作出詳細(xì)說(shuō)明，未來(lái)還會(huì)有一定的自由裁量和在司法實(shí)踐中進(jìn)一步明確的空間。