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東莞|全域首套首付比例最低降至2成，東莞樓市再迎利好

帶押過戶|超30城推行二手房“帶押過戶”

銷售好轉(zhuǎn)|一線銷售穩(wěn)步回升，住房剛需再獲支持

淺談違約|22年違約有何新特征？展望2023信用風(fēng)險又如何？

政策聚焦

東莞|全域首套首付比例最低降至2成，東莞樓市再迎利好

繼取消全域限購后，東莞樓市再迎利好。人民銀行最新通知，1月6日起，東莞最新住房差別化信貸政策調(diào)整。政策明確了首付及利率標(biāo)準(zhǔn)，即東莞全域購房統(tǒng)一首套首付2成，不分面積段。

新政明確，東莞全市不分區(qū)域統(tǒng)一政策，且不查房。不再區(qū)分普通住房和非普通住房，即面積>144㎡的執(zhí)行同樣的首付款成數(shù)和利率政策。其中首次購房（無房無貸）首付成數(shù)最低2成，利率LPR-20bp，即4.1%。僅有房貸結(jié)清記錄的，首付成數(shù)最低3成，利率LPR-20bp，即4.1%。有1套房貸在供的，首付成數(shù)最低3成，利率LPR+60bp，即4.9%。而有2套房貸在供的，依舊暫停發(fā)放房貸。

雖暫未有官方紅頭文件，但我們可以推測，基本可確定無房無貸最低2成首付。

1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

2022年第四季度以來，東莞新建商品住宅銷售價格受相關(guān)寬松政策刺激不足，環(huán)比持續(xù)下降，盡管10月份環(huán)比上漲0.01%，但優(yōu)勢微弱。其中，9月環(huán)比下跌0.06%，11月環(huán)比下跌0.5%，12月環(huán)比下跌0.42%。由此可見，東莞下調(diào)全域首套住房貸款利率政策是市場變動的必然要求。

要改變東莞房地產(chǎn)市場頹勢，除保持企業(yè)穩(wěn)定生產(chǎn)經(jīng)營外，還要有效刺激市場購房需求。2022年年末，東莞在出臺政策方面多發(fā)力在需求端。如東莞在2022年12月26日全域取消限購，于12月30日推行存量商品房“帶押過戶”模式，滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

銀聯(lián)信點評

此次購房新政調(diào)整，一方面是對2022年年底東莞全域取消限購政策的后續(xù)補充，一方面是落實央行關(guān)于“因城施策”的要求。

目前全國樓市存在的限購、限貸、限售等政策已經(jīng)不適用于當(dāng)前市場。對于東莞而言，2023年的房地產(chǎn)政策力度還需進(jìn)一步寬松，以穩(wěn)定市場和購房者信心。

值得注意的是，2022年以來，全國樓市持續(xù)低迷。目前已有包括武漢、南昌、石家莊、長春、哈爾濱、貴陽、南寧和烏魯木齊等省會城市在內(nèi)的82個城市，將首套房商業(yè)貸款最低首付比例降至兩成。

政策解讀

帶押過戶|超30城推行二手房“帶押過戶”

1月5日，深圳也加入了推行二手房“帶押過戶”的隊伍，意在提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。

人民銀行、銀保監(jiān)會決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制的動作，全方位促進(jìn)居住消費良性循環(huán)的邏輯鏈隨之浮現(xiàn)：一方面降低首套房貸利率，推動購房剛需入市，另一方面，消除二手房交易阻礙，激活換房需求釋放。

二手房“帶押過戶”政策是樓市創(chuàng)新性較強、頗受好評的政策。截至目前，累計有32個地方陸續(xù)宣布推行二手房“帶押過戶”，包括深圳、廣州、杭州、蘇州、南京、福州、珠海、東莞、惠州、西安、天津、寧波、無錫、常州、濟(jì)南、青島、鄭州、合肥、昆明、中山、石家莊、太原、銀川、金華、麗水、濰坊、淮安、鎮(zhèn)江、平頂山、嘉興、隨州、海南全省等。

“大力支持剛性和改善性住房需求”一直是政策基調(diào)。當(dāng)下房地產(chǎn)市場大環(huán)境冷淡，多措并舉引導(dǎo)和改善市場預(yù)期，降低購房消費門檻，盡快穩(wěn)定樓市需求端，對穩(wěn)樓市至關(guān)重要。

銀聯(lián)信點評

帶押過戶的優(yōu)勢我們認(rèn)為有兩部分：

1.盤活存量房市場

推出二手房“帶押過戶”的一個市場背景是，深圳2022年二手房市場相對偏冷。2022年二手房成交量為21701套，較2021年下滑46.68%，月均成交不足2000套，創(chuàng)十幾年新低。

深圳要穩(wěn)定樓市，必須要將二手房市場穩(wěn)定住，重新恢復(fù)二手房占主導(dǎo)的交易局面，所以出臺了二手房‘帶押過戶’的政策。

在傳統(tǒng)的二手房交易過程中，賣方想要賣掉處于抵押狀態(tài)的房產(chǎn)必須先還清銀行貸款、解除抵押再辦理過戶和新的抵押登記，這種“先還后賣”的模式導(dǎo)致二手房交易成本高、周期長、風(fēng)險大，賣方需要花費大量精力來籌措資金。

通過“帶押過戶”模式，原抵押權(quán)注銷登記、不動產(chǎn)過戶登記和新抵押權(quán)登記進(jìn)行合并辦理，有效降低了交易成本、縮短了交易周期，避免了過戶過程中存在的不確定因素和交易風(fēng)險，為交易雙方提供了便利。大量增加了存量市場中房屋的過手率。

2.提振居住消費需求

與二手房市場推行“帶押過戶”同步的，是首套房購買門檻不斷降低。人民銀行、銀保監(jiān)會決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

這意味著，各城市“因城施策”的力度進(jìn)一步加大，可以將住房貸款利率與新房價格走勢掛鉤、按季度動態(tài)調(diào)整，部分城市的首套房貸利率有望延續(xù)此前水平或進(jìn)一步下調(diào)。

綜合來看，一方面首套房的購房門檻得到有效降低，另一方面，二手房“帶押過戶”將加速存量房市場流通，存量房置換群體又進(jìn)一步增加了新的市場活力。

結(jié)合監(jiān)管層2022年年末關(guān)于“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”“促進(jìn)居住消費健康發(fā)展”等表態(tài)，一系列利好房地產(chǎn)中長期發(fā)展的政策正在奠定市場新一輪演化的基調(diào)。

行業(yè)聚焦

銷售好轉(zhuǎn)|一線銷售穩(wěn)步回升，住房剛需再獲支持

截止至1月6日，42個主要城市新房成交面積環(huán)比下降30%，2023年累計成交面積同比下降6%。其中一線環(huán)比上升較多城市為上海，環(huán)比上升135%。一、二、三線城市累計成交面積同比分別上升16%、23%和下降60%。2023年累計交易量下降較多城市包括紹興、柳州、蕪湖，分別下降98%、88%、83%。

圖表1：新建房成交面積

圖表2：一二三線新建房成交面積

截至1月6日，13個主要城市可售面積（庫存）環(huán)比下降1%；平均去化周期19.2個月，環(huán)比上升4%。福州和莆田去化周期環(huán)比上升較多，分別上升48%和30%，去化周期分別由上期的22.6個月和28.0個月變動至33.6月和36.3個月。

15個主要城市二手房交易建面上升2%。其中環(huán)比上升較多城市為南京、蘇州，分別環(huán)比上升191%、127%。2023年累計成交面積同比上升93%。2023年累計同比下降較多城市包括金華、杭州、廈門，分別下降52%、31%和10%。

銀聯(lián)信點評

2022年全年百強房企銷售額同降四成，并且目前整體銷售依然處于緩慢修復(fù)階段，地方“因城施策”自主調(diào)整首套利率或可進(jìn)一步降低購房成本從而激發(fā)潛在住房購買力的釋放，促進(jìn)商品房銷售回升；同時亦可避免部分城市銷售復(fù)蘇過快。

該政策對不同購房需求提出要求（如購買首套大力支持，二套合理支持，三套原則上不支持），符合“房住不炒”的基調(diào)。另外地方推廣二手房政策的城市能級有所上移，周內(nèi)深圳推出二手房“帶押過戶”，紹興將房票使用范圍擴(kuò)大至二手房，或有助于加快二手房的交易進(jìn)度，持續(xù)推動二手房銷售。近期一線二手房掛牌價格指數(shù)有所下降，二、三、四線維持下滑趨勢，未來“帶押過戶”等政策或有望繼續(xù)推廣。雖然近期需求端政策有所增加，但是在整體市場信心不足等因素的影響下，短期內(nèi)政策落地成效或相對緩慢。因此需求端或繼續(xù)加量，部分一、二線城市或適度加大相應(yīng)的支持力度。

房地產(chǎn)風(fēng)險提示

淺談違約|22年違約有何新特征？展望2023信用風(fēng)險又如何？

在信用研究當(dāng)中，債券底線風(fēng)險一直是市場機構(gòu)關(guān)注的重點，然近幾年來違約事件卻不斷沖擊著市場，2018年的民企違約潮，2020年底的永煤事件，2021年以來的民企地產(chǎn)，每一次都對市場的風(fēng)險偏好與資產(chǎn)選擇造成著深遠(yuǎn)的影響，而2022年當(dāng)中，違約有哪些新特征？

1、2022年，違約有哪些新特征？

2022年新增違約主體涉及的債券總規(guī)模相比2021年有所降低，但當(dāng)年新增主體逾期規(guī)模以及首次違約主體數(shù)則有所上升：共有35家企業(yè)首次發(fā)生債券展期或?qū)嵸|(zhì)性違約、逾期規(guī)模超1000億元，首次逾期主體數(shù)及規(guī)模較2021年有明顯增長。

從維度看，2022年有190余只債券逾期，逾期規(guī)模近1400億元；其中以展期方式呈現(xiàn)為主、規(guī)模占比超80%。

細(xì)分企業(yè)性質(zhì)看，2022年國企違約繼續(xù)明顯減少。2022年35家首次違約企業(yè)中，僅有武漢當(dāng)代明誠為國企，且其屬于湖北知名民企“當(dāng)代系”、2021年8月實際控制人才變更為武漢市國資委。這或與2020年永煤事件后，中央及地方出臺系列文件，防范化解國企債券違約風(fēng)險密切相關(guān)。

民企違約確實一直占主要比重，首次違約企業(yè)數(shù)量占比基本維持在80%以上，尤其是2022年民企逾期規(guī)模及占比均創(chuàng)新高。

但歷年違約民企所處行業(yè)在變，2022年進(jìn)一步延續(xù)了2021年民企地產(chǎn)債集中逾期態(tài)勢，25家首次違約民營房企逾期規(guī)模超1000億元；且從企業(yè)特征看，2022年上半年違約民營房企主要集中于高評級主體。

2、展望2023，信用風(fēng)險又如何？

首先來看市場重點關(guān)注的地產(chǎn)行業(yè)。一方面，繼續(xù)關(guān)注后續(xù)地產(chǎn)“三支箭”政策的實際落實力度，以及主體層面受益程度存在的結(jié)構(gòu)性差異；另一方面聚焦房企自身的債務(wù)償付壓力。綜合來看，政策明顯轉(zhuǎn)向的情形下2023年民企地產(chǎn)違約情況或?qū)⒂兴徍汀?

再來看其他產(chǎn)業(yè)債，鋼鐵、建材、化工、汽車等行業(yè)2023年到期回售壓力相對偏高，尤其是結(jié)合基本面來看，2022年以來鋼鐵行業(yè)景氣度下滑、鋼企經(jīng)營現(xiàn)金流有所承壓。但這些行業(yè)整體以國企為主，考慮到永煤事件以來國企信用風(fēng)險防范方面的強監(jiān)管政策，信用風(fēng)險整體可控。電子、電力設(shè)備、紡織、輕工制造等以民企為主且歷史已有違約的行業(yè)或需要有所關(guān)注。

城投債方面，每年市場都會探討公開市場債券的風(fēng)險，但每年都有驚無險地度過了。

對銀行的啟示

回顧22年：

我們可以看到在22年民企違約占了大頭，違約情況的發(fā)生一方面是在經(jīng)歷了十多年的高速發(fā)展后，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，此前高杠桿、高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式難以為繼；另一方面，與2020年8月以來地產(chǎn)政策全面收緊下，房企融資端壓力陡增有關(guān)，更何況還有疫情的影響沖擊著終端需求。

展望23年：

民企地產(chǎn)中，金地、碧桂園、大連萬達(dá)、珠江投資、合景泰富等2023年債務(wù)到期/回售規(guī)模仍有一定體量和占比，持續(xù)關(guān)注政策受益程度以及銷售改善帶來的修復(fù)，政策明顯轉(zhuǎn)向的情形下2023年民企地產(chǎn)違約情況或?qū)⒂兴徍汀?

國企地產(chǎn)中，華發(fā)股份、廣州珠江等待償規(guī)模占比相對較高，但仍有市場化新發(fā)能力，市場還尚未擔(dān)心其底線風(fēng)險，關(guān)鍵在基本面的進(jìn)一步修復(fù)和估值波動。

城投債方面，每年市場都會探討公開市場債券的風(fēng)險，但每年都有驚無險地度過了。相信2023年財政以及城投自身的壓力不會小，但結(jié)合中央經(jīng)濟(jì)工作會議以及近期財政部相關(guān)的表述來看，我們?nèi)哉J(rèn)為城投公開市場債券出現(xiàn)問題的概率不大，但對于估值敏感性機構(gòu)而言，或要關(guān)注財政壓力向城投償債壓力傳導(dǎo)的鏈條及估值波動風(fēng)險。

產(chǎn)品介紹

《銀行房地行業(yè)風(fēng)險簡報》是基于“銀聯(lián)信?房地產(chǎn)風(fēng)險信息庫”，每工作日報告房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重大風(fēng)險信息，幫助銀行從業(yè)人員在最短的時間里把握房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的重大風(fēng)險信息。

“銀聯(lián)信?房地產(chǎn)風(fēng)險信息庫”是在構(gòu)建“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險全景圖知識庫”的基礎(chǔ)上，每日密切關(guān)注影響房價相關(guān)要素的敏感性變化和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險征兆、風(fēng)險暴露個案等，就相關(guān)險源、險點、風(fēng)險征兆、風(fēng)險個案提供風(fēng)險分析并入庫發(fā)布預(yù)警。