觀點(diǎn)網(wǎng) 上周干旱已久的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，迎來融資端口的大水漫灌。

兩日之內(nèi)，從央企、國(guó)企華潤(rùn)置地、招商蛇口、越秀集團(tuán)，到混合所有制代表萬科集團(tuán)、金地集團(tuán)、綠城中國(guó)，再到優(yōu)質(zhì)民企代表碧桂園集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)等18家房地產(chǎn)企業(yè)獲得六大行超1.2萬億元授信支持。

(資料圖)

同時(shí)，發(fā)債融資渠道亦進(jìn)一步得到疏通。在中債增公司的背書下，龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三筆合共47億元中期票據(jù)率先成行。

早前11月8日，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)文強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，初步預(yù)計(jì)支持額度約2500億元。

于是，目前申請(qǐng)者絡(luò)繹不絕。其中，就包括珠海國(guó)企華發(fā)股份。

百億中票申請(qǐng)

11月25日消息，華發(fā)股份公告宣布，擬向銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)分期注冊(cè)發(fā)行不超過人民幣100億元（含）的中期票據(jù)。

據(jù)悉，本期債券將分期進(jìn)行注冊(cè)，期限不超過5年。募集資金將主要用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金、償還有息債務(wù)本息以及房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

與華發(fā)股份一同擠進(jìn)融資窗口的，還有金地集團(tuán)、大悅城地產(chǎn)、新城控股等公司。從企業(yè)成分看，它們的基本背景與近日獲得大額授信支持的開發(fā)商相似。

源頭活水正有選擇性地流向經(jīng)營(yíng)確定性強(qiáng)的，行業(yè)金字塔上層與部分中層企業(yè)。

事實(shí)證明，今年內(nèi)行業(yè)普遍遇到的融資難，對(duì)國(guó)資背景的華發(fā)股份來說影響不大。資料顯示，華發(fā)股份控股母公司珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司，是珠海最大的綜合型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)，由珠海市國(guó)資委控股。而華發(fā)股份亦是地方龍頭國(guó)企。

尤其當(dāng)該公司在2021年內(nèi)，成功解決“三道紅線”問題成為綠檔企業(yè)后，原則上已沒有太多擋在其面前的阻礙。

充分利用國(guó)資背景優(yōu)勢(shì)，華發(fā)股份近年來在融資層面主要突出“手段豐富”的特點(diǎn)，中期票據(jù)、融資租賃、公司債、股東低息借款、類REITs、ABS（CMBS、CMBN）等無一不涉獵。

據(jù)華發(fā)股份2022年半年度報(bào)告披露，期內(nèi)華發(fā)股份在證券交易所、銀行間市場(chǎng)等成功發(fā)起融資儲(chǔ)備額度155億元，同時(shí)成功發(fā)行南灣華發(fā)商都CMBS 35億元和威海華發(fā)新天地商業(yè)CMBN 6.3億元。

而下半年至今，華發(fā)股份成功執(zhí)行或籌備中的融資動(dòng)作就更多，涉及金額達(dá)約212.17億元。

對(duì)應(yīng)債務(wù)方面，截至2022年6月末，華發(fā)股份擁有有息負(fù)債1434.18億元，其中長(zhǎng)期負(fù)債占比79.6%，短期負(fù)債占比僅20.4%。同時(shí)，剔除預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率為66.6%，凈負(fù)債率89.9%，現(xiàn)金短債比1.8倍，流動(dòng)比率2.06，速動(dòng)比率0.63，未來融資空間較大。

經(jīng)營(yíng)近況

企業(yè)流動(dòng)性處于相對(duì)較穩(wěn)定狀態(tài)，華發(fā)股份上半年在土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，持續(xù)參與了上海、杭州、珠海、武漢等地的多輪集中供地。包括在上海三個(gè)批次集中供地中，斬獲共7宗地塊，花費(fèi)超過250億元資金。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2022年至今，華發(fā)股份合共在公開土地市場(chǎng)獲取14宗土地項(xiàng)目，土地面積共計(jì)57.35萬平方米，拿地金額約295.34億元。

以華發(fā)股份前三季度銷售金額729.5億元計(jì)算（該公司第四季度至今似乎并未在土拍市場(chǎng)出手），拿地銷售比為40.5%。

其中，重倉區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)三角，華發(fā)股份在該區(qū)域拿地面積占新增土儲(chǔ)用地總面積比重超70%，拿地金額273.5億元占總金額的92.6%。

這背后凸顯，華發(fā)股份正按“以銷定產(chǎn)”思維做投資決策。盡管現(xiàn)時(shí)華發(fā)股份的土地布局思路為“4+1”區(qū)域布局，即在珠海大本營(yíng)外，覆蓋粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角區(qū)域、京津冀協(xié)同發(fā)展區(qū)域以及長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶四大城市群。

但從近幾年各大區(qū)的銷售成績(jī)看，華東大區(qū)的銷售貢獻(xiàn)持續(xù)領(lǐng)跑其他各區(qū)。其中，2021年華東大區(qū)全年就完成銷售553億元，銷售占比45.4%。而2022年上半年，華東大區(qū)單區(qū)域銷售占比達(dá)到59.39%。

據(jù)了解，華發(fā)股份在6月6日與廈門建發(fā)合作拿下的，位于上海閔行的兩幅土地，在日前11月26日就隨即定案華發(fā)建發(fā)·縵云，并實(shí)現(xiàn)開盤。首次推出的666套房源，均價(jià)68000元/平方米，開盤首日便宣告售罄。

而融資之外，華發(fā)股份控股股東華發(fā)集團(tuán)對(duì)前者的資源傾斜，同樣體現(xiàn)在土地獲取上。

10月24日消息，華發(fā)集團(tuán)下屬子公司珠海華發(fā)華毓投資建設(shè)有限公司，就宣布將通過單一來源采購的方式，將北山歷史文化名村保護(hù)城市更新項(xiàng)目8B-1地塊項(xiàng)目托管給華發(fā)股份執(zhí)行。

資料顯示，該項(xiàng)目用地面積約為3.59萬平方米，規(guī)劃計(jì)容積率建筑面積約為13.66萬平方米，規(guī)劃功能住宅及商業(yè)。

另一方面，11月25日華發(fā)集團(tuán)亦宣布，通過股權(quán)交易的方式，將物管上市平臺(tái)華發(fā)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司36.88%股份，作價(jià)4.37億元注入華發(fā)股份。

據(jù)此，華發(fā)股份成為華發(fā)物業(yè)服務(wù)控股股東。最明顯的好處是，華發(fā)股份作為地產(chǎn)業(yè)務(wù)主體，與華發(fā)物業(yè)服務(wù)作為物業(yè)管理業(yè)務(wù)主體之間的合作，傳導(dǎo)鏈條將變得更加暢通。