觀點(diǎn)網(wǎng)隨著信城縉悅花園官微下場(chǎng)聲明，這場(chǎng)持續(xù)三日的“30萬(wàn)元買深圳龍崗3房”風(fēng)波，以渠道部分經(jīng)紀(jì)人誤解為由潦草收?qǐng)觥?/p>

2月16日，深圳龍崗在售項(xiàng)目信城縉悅花園推出促銷策略，按彼時(shí)的市場(chǎng)營(yíng)銷口徑，該項(xiàng)目3成首付的90萬(wàn)元僅需支付30萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商增送的60萬(wàn)元將采用三方流轉(zhuǎn)形式返還，相當(dāng)于實(shí)現(xiàn)“1成首付”買房。

(資料圖片僅供參考)

若采取首付分期的途徑，甚至能做到“0”首付上車。

根據(jù)最新聲明顯示，項(xiàng)目營(yíng)銷中心已于2月17日18時(shí)暫停接待客戶，將整頓渠道公司歧義宣傳口徑，對(duì)于當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)在信息未充分了解情況下交納了誠(chéng)意金的8批客戶承諾做出無(wú)條件退款處理。

營(yíng)銷風(fēng)波

信城縉悅花園位于深圳市龍崗區(qū)龍崗街道五聯(lián)朱古石片區(qū)，最早于去年3月29日取得預(yù)售許可證，彼時(shí)推出522套住宅，面積區(qū)間在78-85平方米，備案價(jià)格最低3.71萬(wàn)平方米，最高單價(jià)4.15萬(wàn)每平方米，將以毛坯交樓。

據(jù)悉，本期促銷的為預(yù)售單元的2號(hào)樓，在2022年7月取證，該單元總價(jià)在308萬(wàn)-720萬(wàn)元之間。按照此前的對(duì)外營(yíng)銷口徑上看，所謂的30萬(wàn)上車“龍崗中心城78平三房”，實(shí)際為部分項(xiàng)目部分樓棟的優(yōu)惠政策，在備案價(jià)基礎(chǔ)上，總價(jià)減免60萬(wàn)元。

以78平方米戶型、總價(jià)308萬(wàn)為觀察計(jì)算，首付為92.4萬(wàn)元，優(yōu)惠期間僅需支付款項(xiàng)32.4萬(wàn)元，剩余首付款項(xiàng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)或購(gòu)房者支付后優(yōu)惠的60萬(wàn)通過(guò)第三方流轉(zhuǎn)返回，最后按揭貸款約210萬(wàn)元上下。

因此，該項(xiàng)優(yōu)惠一經(jīng)推出便引起了市場(chǎng)廣泛關(guān)注。不僅僅是“減免60萬(wàn)首付”的開(kāi)發(fā)商大額讓利，更重要是30萬(wàn)首付即可完成用“惠州首付”在深圳購(gòu)置房產(chǎn)。

根據(jù)換算，若是30萬(wàn)元首付實(shí)際落地的話，相當(dāng)于在總價(jià)基礎(chǔ)上打了8折，最低均價(jià)由3.71萬(wàn)平方米降至3.17萬(wàn)每平方米。

觀點(diǎn)新媒體了解到，在2月16日優(yōu)惠活動(dòng)發(fā)出后，項(xiàng)目到訪便已經(jīng)排起長(zhǎng)龍，甚至由于害怕排隊(duì)人數(shù)過(guò)多導(dǎo)致踩踏事件的出現(xiàn)，還在周末（本月18-19日）暫停中介人員帶看。

據(jù)帶看置業(yè)顧問(wèn)介紹，在眾多優(yōu)惠噱頭之下，已購(gòu)買的老業(yè)主已然坐立難安，在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維權(quán)，形成了一邊排隊(duì)看房，一邊業(yè)主維權(quán)的景象。

短時(shí)間通過(guò)首付營(yíng)銷獲得巨大熱度的縉悅花園項(xiàng)目，自然引起了有關(guān)部門的介入調(diào)查，隨后便是意料之內(nèi)的“道歉”退場(chǎng)。

根據(jù)項(xiàng)目官方聲明通告，近期項(xiàng)目出現(xiàn)“龍崗一項(xiàng)目首付30萬(wàn)”、“開(kāi)發(fā)商送60萬(wàn)”等信息被大量傳播，系渠道部分經(jīng)紀(jì)人錯(cuò)誤解讀，由于自身管理疏忽導(dǎo)致對(duì)于折扣的理解出現(xiàn)較大偏差，將對(duì)已交誠(chéng)意金的8批客戶做無(wú)條件退款處理。

截至目前，深圳市龍崗區(qū)住建局就該項(xiàng)目擾亂市場(chǎng)行為，已經(jīng)按照規(guī)定查處。

實(shí)際上，在縉悅花園項(xiàng)目?jī)?yōu)惠促銷中，為購(gòu)房者提供首付融資渠道、變相墊付首付等行為已經(jīng)是在市場(chǎng)規(guī)則底線中來(lái)回試探，圍繞首付進(jìn)行花式營(yíng)銷，博取流量關(guān)注也非首次。

故技重施

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，縉悅花園在去年8月就因“0首付”、“首付分期”等營(yíng)銷行為被住建局約談叫停。

觀點(diǎn)新媒體了解到，縉悅花園分別在去年3月29日和7月21日取得預(yù)售預(yù)售許可證。在去年首次取證后的三個(gè)月，就放出了“首付減免30萬(wàn)元”以及“0首付”的促銷推廣，7月繼續(xù)圍繞首付做宣傳，市場(chǎng)消息指該項(xiàng)目彼時(shí)能夠免息墊付兩成首付。

同年8月的“零首付”噱頭則是賺足了第一波吆喝，根據(jù)項(xiàng)目“零首付”方案顯示，購(gòu)房者僅需支付定金10萬(wàn)元，再由第三方提供的免息借款100萬(wàn)作為首付，100萬(wàn)借款可分期60個(gè)月，期間免息。

只不過(guò)縉悅花園的營(yíng)銷算盤還未打響，旗下合計(jì)522套住宅及48套商業(yè)的房源便遭到深圳住建局的“區(qū)局鎖定”。根據(jù)狀態(tài)解釋，“區(qū)局鎖定”指房屋處于限制狀態(tài)或開(kāi)發(fā)商存在違規(guī)行為，導(dǎo)致售房系統(tǒng)被區(qū)局鎖定。

房源突然全部“被鎖”不久后，信城縉悅花園于官方公眾號(hào)發(fā)布聲明稱，市場(chǎng)上有通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等渠道發(fā)布關(guān)于項(xiàng)目首付分期等不實(shí)信息誤導(dǎo)購(gòu)房者，并指出其在銷售過(guò)程中不會(huì)有關(guān)于首付分期等不實(shí)行為。

《嚴(yán)正聲明》發(fā)布的第二天，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布關(guān)于警惕“零首付”購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的鄭重提示的公告，其中同樣指出了推出的“零首付購(gòu)三房”活動(dòng)已被叫停，且推出“0首付”的住宅新盤房源均已被鎖定。

有業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)新媒體表示，“低首付”甚至“0首付”、“分期首付”促銷是如今深圳不少滯銷樓盤的慣用手短，項(xiàng)目推出了低首付優(yōu)惠發(fā)酵后，開(kāi)發(fā)商便會(huì)跳出“辟謠”，甩鍋給中介及銷售端。項(xiàng)目博得流量的同時(shí)，房源熱度上來(lái)從而帶動(dòng)去化，承諾的低首付活動(dòng)仍可在灰色地帶操作。

透析縉悅花園兩次圍繞首付開(kāi)展?fàn)I銷背后的原因，一方面的確為受困樓市行情疲弱，項(xiàng)目銷售滯緩，開(kāi)發(fā)商資金壓力陡增；另一方面也跟項(xiàng)目自身區(qū)位窘?jīng)r相關(guān)。

縉悅花園雖處于龍崗中心區(qū)板塊，但也已經(jīng)臨近東莞界，附近為工業(yè)園區(qū)，居住環(huán)境較差、相關(guān)配套距離較遠(yuǎn)。此外，深圳去年熱銷樓盤同一共性“價(jià)格倒掛”，該項(xiàng)目也沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，截至2月20日，縉悅花園去年3月取得預(yù)售的1棟一、二、三單元累計(jì)522套住宅已完成去化395套，去化率75.67%；而7月份取證的項(xiàng)目2、3、4棟累計(jì)490套住宅僅銷售18套。

兩次因低首付營(yíng)銷而引發(fā)風(fēng)波的縉悅花園，背后開(kāi)發(fā)商信城集團(tuán)困在了低首付的去化道路中。據(jù)觀察，該公司高管均曾任職萬(wàn)科，另外中國(guó)信達(dá)（香港）控股有限公司還持有37%的股權(quán)。