觀點(diǎn)網(wǎng) 香港報(bào)道自疫情爆發(fā)以來(lái)，在家工作以及持續(xù)封關(guān)令企業(yè)對(duì)香港寫(xiě)字樓租賃需求放緩，加上港府近年積極推出商業(yè)地，處于持續(xù)的供過(guò)于求下，香港去年寫(xiě)字樓空置量大幅上升，特別是甲級(jí)寫(xiě)字樓。

【資料圖】

根據(jù)《香港物業(yè)報(bào)告2023》初步統(tǒng)計(jì)數(shù)字，2022年甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率由2021年的12.5%進(jìn)一步升至15.1%，為1998年15.3%后的24年新高。

4月11日，新世界發(fā)展資產(chǎn)及房地產(chǎn)組合管理總經(jīng)理林浩文接受媒體訪問(wèn)時(shí)亦坦言：“過(guò)去三年，疫情對(duì)寫(xiě)字樓的影響大。傳統(tǒng)上，位于中環(huán)租戶比重集中于銀行、金融專業(yè)，不過(guò)過(guò)去三年，那些客戶都走了。”

事實(shí)上，位于中環(huán)的新世界大廈目前租戶與傳統(tǒng)亦有所改變，林浩文指：“過(guò)去依賴來(lái)自三方面的客戶，本地、跨國(guó)公司(MNC)以及內(nèi)地公司，惟在三年的疫情影響下，后兩類客戶大幅減少。”

“等待是沒(méi)有意思的”，考慮到傳統(tǒng)寫(xiě)字樓租戶租戶如一些國(guó)際性金融機(jī)構(gòu)的需求比較薄弱，林浩文認(rèn)為如果再尋找此類租客，在大家都在爭(zhēng)奪的情況下，很難提升出租率。

因此，新世界集團(tuán)大部分物業(yè)都會(huì)重新定位，以提高質(zhì)量，發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)。

因疫情下大家都十分注重大健康，林浩文指，這類大健康、專業(yè)醫(yī)美、醫(yī)療等半零售于市場(chǎng)上仍然有很大需求，新世界大廈的位置優(yōu)越、地段方便，對(duì)半零售的吸引性很大，所以將新世界大廈現(xiàn)時(shí)的專業(yè)醫(yī)美行業(yè)租戶比例，由疫情前的10%增加至現(xiàn)時(shí)的35%。

林浩文續(xù)指，目前新世界大廈的租務(wù)已回復(fù)疫情前水平，現(xiàn)時(shí)整體出租率超過(guò)90%，預(yù)計(jì)年底升至超過(guò)95%水平，其中地鋪出租率達(dá)100%。

問(wèn)及此類半零售行業(yè)的租金水平會(huì)否較傳統(tǒng)金融企業(yè)為低，林浩文則指，未見(jiàn)租金出現(xiàn)大的向下調(diào)整，由于大健康、醫(yī)美、醫(yī)療市場(chǎng)上仍有需要，加上市況正在回暖，新世界大廈的租金亦見(jiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)明年會(huì)上升至疫情前水平。

他又指，新簽租戶的租約期比一般租約長(zhǎng)，反映他們對(duì)香港經(jīng)濟(jì)前景樂(lè)觀。

根據(jù)觀點(diǎn)新媒體所得的資料，新世界大廈總可出租樓面約48萬(wàn)平方呎，現(xiàn)時(shí)約有3至4層樓面等租，涉及約4.5萬(wàn)平方呎，每層面積約5000至1萬(wàn)平方呎，據(jù)了解，目前已獲多組客洽談，預(yù)計(jì)未來(lái)數(shù)月完成交易。

疫后消費(fèi)模型轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)更注重消費(fèi)體驗(yàn)，國(guó)際品牌對(duì)鋪位的需求亦有所提升。林浩文舉例，如意大利奢華品牌Brunello Cucine lli旗下生活家品Casa Cucinelli，于去年底全面通關(guān)前進(jìn)駐香港，并在新世界大廈開(kāi)設(shè)全亞洲最大型的旗艦店，租用樓面合共3層，面積超過(guò)1.4萬(wàn)平方呎，店內(nèi)特別設(shè)有貴賓接待室及展示廳等，屬疫情期間最大宗鋪位租務(wù)成交。

“目前奢侈品牌更著重的是VIP體驗(yàn)，因此市場(chǎng)亦正在變化。”林浩文指：“營(yíng)運(yùn)模式大家都在變，不止我們，包括營(yíng)運(yùn)者以及租客也在變。”

他深信，要跟市場(chǎng)需求去走，不會(huì)墨守成規(guī)，“如果把握到步伐，把握到市場(chǎng)脈搏，出租率甚至乎租金我們都有信心。”

隨著疫情趨平穩(wěn)，加上政府進(jìn)一步放寬社交距離措施，林浩文表示，通關(guān)后，集團(tuán)旗下甲級(jí)寫(xiě)字樓接獲多了買賣及租務(wù)查詢，包括內(nèi)地的金融機(jī)構(gòu)及科技企業(yè)等，反映企業(yè)對(duì)香港經(jīng)濟(jì)前景樂(lè)觀，相信會(huì)推動(dòng)今年第3及第4季的甲級(jí)寫(xiě)字樓成交量，有助加快市場(chǎng)復(fù)蘇，特別是位處優(yōu)質(zhì)地段及高質(zhì)素的甲廈。

他還提到，集團(tuán)位于長(zhǎng)沙灣荔枝角道888號(hào)的新世界長(zhǎng)沙灣南商金融創(chuàng)新中心早前以2.4億港元出售了一批高層單位，創(chuàng)通關(guān)后最大額的甲廈成交。

“目前已售樓面面積逾八成，市場(chǎng)反應(yīng)不俗，至于同區(qū)瓊林街亦正在招租，租務(wù)亦理想，明年第一季會(huì)建成。”林浩文續(xù)指，集團(tuán)位于長(zhǎng)沙灣的項(xiàng)目?jī)?nèi)地公司比較多，主要由于比較近大灣區(qū)，同時(shí)亦反映出很多中資公司除了中環(huán)以外，很多地方都會(huì)布局。

以下為新世界發(fā)展資產(chǎn)及房地產(chǎn)組合管理總經(jīng)理林浩文訪問(wèn)實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：租客由過(guò)去的金融行業(yè)轉(zhuǎn)向更多的大健康、醫(yī)美，租金是否會(huì)較低?

林浩文：不會(huì)，目前租金相對(duì)平穩(wěn)，就他們所見(jiàn)，大健康、醫(yī)美、醫(yī)療市場(chǎng)上仍有需要，因此租金未見(jiàn)出現(xiàn)大的向下調(diào)整。

加上市況正在回暖，相信零售可以較快回復(fù)，至于半零售及寫(xiě)字樓雖然回復(fù)中，不過(guò)較慢，因此相信明年開(kāi)始回復(fù)到疫情前水平。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：目前新世界大廈有多少待租?

林浩文：目前大約有4至5層全層以及一些零散單位可以待租，惟與此同時(shí)目前亦有超過(guò)5、6組客在洽談全層租約，至于行業(yè)性質(zhì)不能透露，惟有信心今年年底可回復(fù)95%以上，有信心比同區(qū)為佳。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：未來(lái)大健康、醫(yī)美、醫(yī)療的租戶會(huì)否升至一半?

林浩文：不會(huì)。大健康、醫(yī)美、醫(yī)療這類未來(lái)會(huì)集中三四成左右，至于另外的三成為傳統(tǒng)金融行業(yè)，余下的二三成則是其他類別。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：未來(lái)同區(qū)陸續(xù)有新供應(yīng)落成，新世界有何優(yōu)勢(shì)?

林浩文：大家所走路線不一樣，所以為何不會(huì)去尋找傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓租戶，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的寫(xiě)字樓租戶租戶如一些國(guó)際性金融機(jī)構(gòu)，其實(shí)他們本身的需求比較薄弱，如果再尋找此類租客，大家都在爭(zhēng)，很難去提升出租率。

我們找出自己的定位，最好的是地段方便，對(duì)半零售的吸引性很大，因此為何調(diào)整大健康、醫(yī)美、醫(yī)療占比由過(guò)去的10%升到目前的35%。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：通關(guān)后對(duì)租務(wù)市場(chǎng)有何變化?

林浩文：通關(guān)后最大分別就是多了內(nèi)地公司、內(nèi)地資金。如內(nèi)地資金來(lái)港買寫(xiě)字樓或租寫(xiě)字樓，不過(guò)他們的租及買與過(guò)去有所不同，以前他們會(huì)來(lái)租/買一萬(wàn)兩萬(wàn)以至三萬(wàn)呎，現(xiàn)時(shí)可能都有但不多，通常只租幾千呎。

但這亦代表市場(chǎng)需求正在回來(lái)，預(yù)計(jì)今年三四季會(huì)愈來(lái)愈活躍，因?yàn)閯傞_(kāi)關(guān)兩個(gè)月他們未有那么快決定，相信量會(huì)慢慢會(huì)回復(fù)。

至于何時(shí)可回復(fù)疫情前市場(chǎng)上二三成為內(nèi)地企業(yè)？相信會(huì)是明年的事，而中資公司的首選一是物業(yè)質(zhì)素高，二是地段優(yōu)質(zhì)。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：大健康、醫(yī)美、醫(yī)療的租期一租較傳統(tǒng)租客有何分別?

林浩文：并沒(méi)有大分別，事實(shí)上他們對(duì)香港的前景都很樂(lè)觀，反而在這時(shí)間很多公司所談的租約亦比較長(zhǎng)。

過(guò)去一年所談的租約都比較長(zhǎng)，反映他們對(duì)市場(chǎng)有信心

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：內(nèi)地企業(yè)對(duì)新世界大廈租金有何影響?疫情前后的差別是怎樣?

林浩文：內(nèi)地公司特別是金融事實(shí)上目前亦正在回來(lái)，惟速度會(huì)較慢，不是疫情前速度，相信明年租金會(huì)向上調(diào)整。

內(nèi)地公司在香港，雖然未必有那么多人仍會(huì)租很大的寫(xiě)字樓樓面，但今天會(huì)更精準(zhǔn)、按實(shí)際需求去租。

集團(tuán)位于長(zhǎng)沙灣的項(xiàng)目?jī)?nèi)地公司比較多，原因是那里比較近大灣區(qū)，那邊去西部通道、去機(jī)場(chǎng)都是30分鐘內(nèi)；九龍西/長(zhǎng)沙灣也有優(yōu)勢(shì)，反映出很多中資公司除了中環(huán)以外，很多地方都會(huì)布局，也會(huì)留意。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：集團(tuán)其他項(xiàng)目有沒(méi)有新進(jìn)展?

林浩文：長(zhǎng)沙灣荔枝角道888號(hào)目前已賣2.4億元，已售樓面面積逾八成，市場(chǎng)反應(yīng)不俗。

至于瓊林街亦正在招租，租務(wù)亦理想，明年第一季會(huì)建成。

事實(shí)上，我們并非只是想“搵”租客交租，亦希望Build Community，希望可以打造更多短期活動(dòng)，令租客其他持份者有機(jī)會(huì)參加，希望不止于星期一至五上班。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年新世界大廈續(xù)租租金可以加多少?

林浩文：我們今年主要集中于出租率，目標(biāo)是將出租率推到95%以上，同時(shí)并引入一些優(yōu)質(zhì)及對(duì)系內(nèi)生態(tài)圈有協(xié)同作用的租客。

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