今天（9月7日），四大行官宣降存量房貸利率細(xì)節(jié)。

(資料圖)

果然如之前推測那樣，銀行會選擇折中的方式下調(diào)存量房貸，不是每個城市，每個人都能享受到這份大禮包。

既不會高于城市下限，也不會低于全國下限，然后對首套性質(zhì)房貸有硬性標(biāo)準(zhǔn)。

換句話說，可以下調(diào)房貸利率的方式是LPR<個人房貸利率<=當(dāng)?shù)胤抠J利率下限，或者是個人房貸利率=當(dāng)?shù)胤抠J利率下限。

而且值得注意的是，符合調(diào)整條件的人，不需要去向銀行申請，銀行會主動調(diào)整。

但之前是固定利率的也可以調(diào)整，需要主動申請轉(zhuǎn)換成浮動利率之后才能享受。

當(dāng)時央行公告出來后，當(dāng)時很多人一下子都懵了。

不僅連九年義務(wù)教育的人覺得費(fèi)解，就連英雄都反復(fù)讀了幾遍推敲過后才能明白真正的操作方式。

主要是因?yàn)檫@兩年咱們的基準(zhǔn)利率發(fā)生了非常大的變化，由原來的固定利率變成浮動利率，而過去每個城市、每個人的加點(diǎn)數(shù)（BP）以及貸款當(dāng)時的LPR都不同，甚至有的人選擇的是固定利率，有些人選擇的是浮動利率。

所以導(dǎo)致大家解讀央行的公告比較費(fèi)力，也沒有辦法準(zhǔn)確地計(jì)算自己到底能不能降房貸利率。

四大行的公告明確，降存量房貸利率的前提是要符合“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及首套住房貸款政策。

這就意味著，在當(dāng)?shù)爻鞘兄荒苡幸惶鬃》?，那些手里超過兩套房的人以及房叔房姐就享受不到。

而沒有跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市，在農(nóng)行的公告里顯示，是二套房及以上的群體暫時是不能享受的，要等當(dāng)?shù)亍罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后才能調(diào)整。

不過，到現(xiàn)在都還有人搞不清楚，自己算幾套，能不能享受首套住房貸款政策的福利。

按照四大銀行的公告，“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，怎樣才算首套住房，已經(jīng)說得很明確。

舉個簡單的例子。

比如原本在深圳有一套房，賣掉以后又買了一套，至今在深圳名下只有一套房，那么房貸就屬于二套房房貸了，但深圳執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸后，則屬于首套住房的首套貸款，可以納入存量首套住房貸款利率下調(diào)的范圍。

要是如果深圳沒有執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，那么這種情況就只能算是二套房貸，不能享受降房貸利率的好處了。

所以要在滿足“2023年8月31日（含當(dāng)日）之前發(fā)放的貸款”“購買的是住宅，辦理的是個人商業(yè)貸款”“貸款為個人首套住房性質(zhì)貸款”“已經(jīng)由固定利率置換為浮動利率”四個前提條件后，才能按照調(diào)整規(guī)則對號入座。

根據(jù)銀行公告的調(diào)整規(guī)則，對應(yīng)怎么調(diào)整，銀行把能調(diào)整的存量房貸按照時間節(jié)點(diǎn)，分為三類。

第一類，房貸發(fā)放時間在2019年10月7日（含）之前的——

四大行的公告細(xì)節(jié)除了建行的表述最簡潔，其余三家都比較明確細(xì)致，但表述的意思，卻略有差異。

建行的按相應(yīng)期限 （原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行；

工行的最低調(diào)整為相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)，或者加過點(diǎn)的，按城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行；

中行的為城市下限>LPR的，貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?，如果個人貸款利率>LPR的，貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為0，如個人貸款利率

農(nóng)行的為城市房貸利率下限>LPR的，個人貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?，如果個人貸款利率

所以，不同銀行對2019年10月7日前的約定稍微還不一樣。

總的來看，調(diào)整的規(guī)則都會遵循以下的約束——

如果當(dāng)?shù)胤抠J利率下限>全國利率下限水平，那么個人房貸利率調(diào)整=當(dāng)?shù)胤抠J利率下限；

如果當(dāng)?shù)胤抠J利率下限<全國利率下限水平，那么個人房貸利率調(diào)整=全國利率下限水平；

如果個人房貸利率調(diào)整<全國利率下限水平，不調(diào)整。

2019年8月20日前，全國利率下限水平=0.7倍貸款基準(zhǔn)利率；

2019年8月20日—2019年10月7日，LPR為4.85%。

以深圳為例，2017.5.26-2019.10.7深圳的利率下限為4.655%（基準(zhǔn)利率 0.95 倍），全國的利率下限為3.43%（基準(zhǔn)利率 0.7 倍），這個階段的房貸，最低只能下調(diào)到4.655%。

第二類，房貸發(fā)放時間在2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）階段的——

如果當(dāng)?shù)胤抠J利率下限>LPR，那么個人房貸利率調(diào)整=當(dāng)?shù)胤抠J利率下限；

如果當(dāng)?shù)胤抠J利率下限

如果個人房貸利率調(diào)整

這個階段LPR調(diào)整過4次。

以深圳為例，2019.10.8-2022.5.14期間，深圳利率下限為LPR+30BP，全國的利率下限為LPR。

這期間，全國首套房貸利率政策下限（LPR）分別為4.85%、4.8%、4.75%、4.65%、4.6%。

那么深圳在這期間發(fā)放貸款的人，利率下限分別可調(diào)整為5.15%、5.10%、5.05%、4.95%、4.90%。

所以，這個階段在深圳辦理房貸的人，最低為4.90%。

第三類，房貸發(fā)放時間在2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）階段的——

如果當(dāng)?shù)胤抠J利率下限>LPR-20BP，那么個人房貸利率調(diào)整=當(dāng)?shù)胤抠J利率下限；

如果當(dāng)?shù)胤抠J利率下限

如果個人房貸利率調(diào)整

這個階段LPR調(diào)整過3次。

同樣以深圳為例，2022.5.15－至今，深圳利率下限為LPR+30BP，全國的利率下限為LPR-20BP。

這期間，全國首套房貸利率政策下限（LPR-20BP）分別為4.35%、4.1%、4%。

那么深圳在這期間發(fā)放貸款的人，利率下限分別可調(diào)整為4.75%、4.6%、4.5%。

目前，全國各個城市中，最新的房貸利率下限依然比全國房貸利率下限（LPR-20BP=4%）還高的城市只有11個。

換句話說，這11個城市的人，除了北京、上海、深圳，2022.5.15－至今房貸利率最低只能調(diào)整到LPR（4.45%、4.3%、4.2%）

而全國城市中，除了這11個城市，如果貸款時間為2022.5.15－至今的，其余城市最低都能調(diào)到與LPR-20BP持平，即調(diào)整到LPR（4.25%、4.1%、4%）。

所以，從銀行的公告來看，銀行都選擇了折衷的方式來調(diào)整。

無論是哪個階段按揭的群體，要么最低調(diào)到當(dāng)?shù)胤抠J利率下限，要么最低調(diào)到全國房貸利率的下限。

當(dāng)本身個人房貸利率已經(jīng)<當(dāng)?shù)胤抠J利率下限<全國房貸利率下限的時候，就不會有調(diào)整。