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編者按

線上預(yù)約渠道關(guān)閉、排隊(duì)等候需要幾個(gè)月……房貸提前還款為何比向銀行借錢還難？

去年以來，央行多次下調(diào)LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率），房貸利率也一路走低，目前部分二三線城市首套房貸利率降至4%以下，但提前還貸潮愈演愈烈。市場人士分析，這波提前還貸潮興起的原因主要是存量房貸利率較高，新增貸款利率較低，而理財(cái)市場收益率持續(xù)下降。那么，提前還貸潮對(duì)銀行的影響究竟有多大？應(yīng)該如何化解提前還貸難的問題？

提前還貸，最近成為不少“房奴”的“老大難”問題。2月以來，有關(guān)“提前還房貸要排到4月”“年輕人報(bào)復(fù)性還房貸”“提前還貸比借錢難”等話題頻頻登上熱搜。

記者發(fā)現(xiàn)，從去年蔓延至今的提前還貸潮越演越烈，已然從個(gè)人理財(cái)方式變成還貸者與銀行之間的推拉，有的銀行關(guān)閉線上預(yù)約渠道，有的銀行則需排隊(duì)等候幾個(gè)月。

有市民想提前還清余下的房貸，竟然被不法分子欺騙。這些人正是利用受害人急于還貸卻找尋不到正規(guī)途徑的迫切心理，引誘受害人入局。

在社交平臺(tái)上，有提前還貸者分享了成功提前還貸的一套“對(duì)付銀行的流程”：先打銀行客服熱線投訴，再打12378（銀行保險(xiǎn)消費(fèi)者投訴維權(quán)熱線），最后還可以撥打12345（政務(wù)服務(wù)便民熱線）。

提前還貸為何會(huì)這么難？銀行如何看待這波提前還貸潮？

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求助監(jiān)管投訴熱線

解解（化名）兩天前用小紅書賬號(hào)“摸魚的解解”發(fā)布了自己提前還貸的經(jīng)歷，僅一天內(nèi)，該帖子就獲得了破百的點(diǎn)贊?！斑@在小紅書并不常見?！彼l(fā)現(xiàn)，提前還貸的話題最近火了，即使是一個(gè)玩笑類的調(diào)侃都能在短時(shí)間內(nèi)獲得破十萬的瀏覽量。

有多少人遭遇提前還貸難的困境？兔年開工以來，有關(guān)提前還貸難的話題屢上熱搜，記者發(fā)現(xiàn)，這波從去年下半年開始的提前還貸潮愈演愈烈。

“歷時(shí)40天，提前還貸成功”“現(xiàn)在提前還款排到11月了”……由于銀行的條條框框限制太多，記者發(fā)現(xiàn)，有的還貸者在多次與銀行交涉后，總結(jié)出了一套“對(duì)付銀行的流程”：先打銀行客服熱線投訴，如果沒有效果，就再撥打銀保監(jiān)會(huì)設(shè)立的銀行保險(xiǎn)消費(fèi)者投訴維權(quán)熱線12378投訴，最后還可以撥打政務(wù)服務(wù)便民熱線12345咨詢當(dāng)?shù)劂y保監(jiān)局。

據(jù)解解反映，這種方式十分有效。在撥通銀保監(jiān)機(jī)構(gòu)的電話前，銀行工作人員百般推辭她提前還貸的要求?！罢f沒額度，說我人在外地，需要找人授權(quán)拿著委托書去銀行辦，才能排上隊(duì)”。

難道金融機(jī)構(gòu)的辦事方式如此不靈活？作為金融從業(yè)人士，解解感受到的是銀行工作人員的糊弄和拖延，其實(shí)除了本人線下辦理，還可以線上授權(quán)，或者郵寄材料本人簽字，但是工作人員并未告知，甚至最后“冷暴力”不回應(yīng)。

“我是一名金融從業(yè)者，我了解投訴會(huì)給銀行支行乃至個(gè)別員工多大的壓力，所以我一開始也不想采取這么極端的方式。”李華（化名）對(duì)記者無奈地表示，在經(jīng)歷了銀行出爾反爾，把他提前還貸的訴求拖延了兩個(gè)月后，李華還是撥通了投訴電話。

其他網(wǎng)友也分享了通過向監(jiān)管部門投訴解決還貸難問題的經(jīng)歷。一位網(wǎng)友曬出打了“上百次”12378熱線的截圖，在接通后拒絕轉(zhuǎn)接到當(dāng)?shù)赝对V熱線，堅(jiān)持要求銀監(jiān)會(huì)受理，翌日便收到了銀行支行的電話：“他們通知有提前還貸額度了，可以給我預(yù)約到半個(gè)月后扣款，而且也收到了銀保監(jiān)會(huì)的短信。我個(gè)人觀點(diǎn)是向銀保監(jiān)會(huì)投訴更加有效，銀行工作人員立刻幫我把提前還貸時(shí)間提前了?！?

“維權(quán)熱線并不好打通，自動(dòng)掛斷后接著打，這么重復(fù)了十幾次后，我的電話終于接通了?！苯饨馔嘎?，在監(jiān)管部門受理的投訴公單送到銀行支行后，一周內(nèi)扣款了，在40多天的拉鋸戰(zhàn)后她終于提前還貸成功。

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對(duì)銀行影響有多大

設(shè)置不必要的門檻，不主動(dòng)為提前還貸者提供便利，銀行此舉的原因是什么？“我想銀行應(yīng)該是面對(duì)很大的保住房貸的壓力。”解解從金融從業(yè)者的角度分析。

那么，從去年蔓延至今的提前還貸潮對(duì)銀行的影響究竟有多大？

從數(shù)據(jù)中或能窺見答案。央行2022年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示：截至2022年末，房地產(chǎn)貸款余額為53.16萬億元，同比僅增長1.5%，比上年末增速低了6.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元，同比僅增1.2%，增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)。

從各家銀行披露的貸款數(shù)據(jù)來看，也能看出去年個(gè)人房貸增長乏力，而房貸占比較高的國有六大行受提前還貸潮的影響更大。從截至2022年上半年的數(shù)據(jù)來看，國有銀行個(gè)人住房貸款在全行貸款中的占比遠(yuǎn)高于股份制銀行，其中占比最高的是郵儲(chǔ)銀行(行情601658,診股)，達(dá)到33.19%；建行緊隨其后，占比為31.78%；工行、農(nóng)行和中行的占比也突破了28%。而對(duì)比2021年末的數(shù)據(jù)，各行的個(gè)人住房貸款占比已經(jīng)有所下降。而股份行中，中信銀行(行情601998,診股)、招商銀行(行情600036,診股)和興業(yè)銀行(行情601166,診股)的個(gè)人住房貸款占比較高，均突破20%。

“提前還貸對(duì)銀行來說，就是相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)模的收縮?！便y行內(nèi)部人士在接受記者采訪時(shí)表示，相關(guān)業(yè)務(wù)越大，受影響面也越大，但也要具體分析。

光大銀行(行情601818,診股)金融市場部宏觀研究員周茂華對(duì)《國際金融報(bào)》記者指出，短期內(nèi)大量提前還貸的情況會(huì)使銀行面臨些許壓力?！坝捎诜抠J是能為銀行提供穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。對(duì)銀行來說，提前還房貸加快資金回籠，拓展房貸空間，但也損失未來較高的利率收益，并且如果短期內(nèi)出現(xiàn)較多提前還房貸情況，銀行就面臨短期難以找到類似優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)匹配，機(jī)會(huì)成本上升”。

銀行的收入主要來自利息，而利息收入中，很大一部分來自房貸業(yè)務(wù)。之前貸出去的房貸被提前還貸抵消，真正能夠產(chǎn)生利息收入的有效貸款下降，導(dǎo)致利息收入下降。以農(nóng)業(yè)銀行(行情601288,診股)為例，利息收入占營收比重達(dá)到75%以上。而利息收入中，很大一部分來自房貸業(yè)務(wù)。根據(jù)截至去年9月的凈息差來看，在房貸業(yè)務(wù)占比相對(duì)較高的國有大行和股份行中，2022年上半年，農(nóng)行和郵儲(chǔ)銀行的凈息差均收窄10個(gè)基點(diǎn)（BP），工行、建行和交行分別下滑9BP、4BP和2BP。

針對(duì)提前還貸現(xiàn)象，工商銀行(行情601398,診股)副行長鄭國雨在2022年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，少數(shù)按揭客戶出于調(diào)整家庭資產(chǎn)負(fù)債表的需要，確實(shí)存在提前還款的情況，“但和往年相比，其實(shí)這種趨勢并不十分明顯”。據(jù)了解，工商銀行去年上半年按揭客戶貸款共計(jì)收回約3800億元，其中提前還款2600億元，相比上年增長300億元，但是該行2022年的貸款余額和上年相比多了10%，所以實(shí)際上沒有特別明顯的變化。

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避免提前還貸“掉坑”

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專家呼吁

政策調(diào)整

一方想要提前還貸，一方推辭拖延，消費(fèi)者和銀行之間究竟誰對(duì)誰錯(cuò)？

對(duì)于最近涌現(xiàn)的提前還貸潮，房產(chǎn)律師王玉臣表示，民法典第五百三十條規(guī)定：債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)?！八匀绻崆斑€貸不損害銀行的利益，銀行是無權(quán)拒絕的”。

面對(duì)申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸的客戶，銀行是否可以收取違約金或補(bǔ)償金？王玉臣認(rèn)為，除了看相關(guān)法律規(guī)定外，還要注意看雙方的協(xié)議約定，很多情況下是以雙方貸款協(xié)議約定為準(zhǔn)。如果不符合相關(guān)法律規(guī)定，又沒有相關(guān)的協(xié)議約定，則銀行就無權(quán)單方面要求收取補(bǔ)償金或違約金。

而招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，提前還款是對(duì)原借款合同約定的貸款金額或貸款期限的變更，不是借款人單方面的權(quán)利，的確需要借貸雙方協(xié)商一致。

“部分銀行在借款合同約定符合條件的提前還款不收取違約金，但應(yīng)提前進(jìn)行申請(qǐng)。這里是‘申請(qǐng)’，并不是所有申請(qǐng)都會(huì)獲得銀行同意。”董希淼表示。

由于近期提前還貸難問題突出，黑中介等灰色產(chǎn)業(yè)滋生，其中衍生出不少騙局。根據(jù)渝中發(fā)布的消息，近日就有一市民想提前還清余下的貸款金額，因?yàn)槲凑业焦俜教崆斑€貸的通道入口，便在網(wǎng)上搜索到某銀行客服電話，隨后添加對(duì)方微信與之聯(lián)系。對(duì)方稱，要想提前還清貸款的余款，必須把銀行賬戶的流水刷到等值于貸款金額，事后這些刷流水的錢會(huì)原路返還。該市民信以為真，在對(duì)方的引導(dǎo)下，分多筆向指定賬戶共計(jì)轉(zhuǎn)款25149元。而后對(duì)方仍繼續(xù)不斷讓其轉(zhuǎn)款，該消費(fèi)者這才意識(shí)到自己被騙，而后報(bào)警。

這一類“提前還貸”騙局，正是利用了受害人急于還貸卻找尋不到正規(guī)入口的迫切心理，引誘受害人入局。

購房者申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的原因多種多樣，除了房屋置換、降低家庭負(fù)債外，最主要的原因是存量房貸利率較高，新增貸款利率較低，而理財(cái)市場收益率持續(xù)下降。大部分存量房貸利率水平是根據(jù)LPR加減基點(diǎn)來調(diào)節(jié)，而少量存量房貸是采取固定利率方式。記者采訪了解到，不少購房者的房貸利率在5%以上，而目前銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率普遍在4%以下，現(xiàn)金管理類理財(cái)產(chǎn)品收益率在2%左右。

“老百姓(行情603883,診股)排隊(duì)提前還房貸，不是因?yàn)槭掷镥X多，而是此前的存量房貸與新增房貸之間利差過大，大部分是提前還貸后重新申請(qǐng)貸款，以降低房貸利率和還款成本?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平在微博上呼吁，市場熱議提前還房貸現(xiàn)象，說明我們的政策需要調(diào)整以反映民眾呼聲。

董希淼表示，當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。他建議相關(guān)部門加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，比如，對(duì)利率過高的存量房貸利率提供額外打折或減少加點(diǎn)等優(yōu)惠政策，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題。

任澤平建議，除引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率外，還可以降息以降低銀行負(fù)債成本，降低居民房貸負(fù)擔(dān)，解決居民提前還款難問題。這有利于降低居民負(fù)擔(dān)，提振消費(fèi)者信心，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，是利國利民的善政。

周茂華認(rèn)為，提前還房貸的熱潮不會(huì)持續(xù)?！耙话銇碚f，對(duì)于房貸利率高，還房貸期限長，短期擁有大筆閑置資金的業(yè)主相對(duì)適合一些。從趨勢看，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，利率中樞有所抬升，金融市場回歸常態(tài)，市場風(fēng)險(xiǎn)偏好逐步回暖，提前還房貸預(yù)計(jì)有所減少”。